敷地集約のための特例




敷地集約のためのとっても甘い「交換」特例スタート



バードレポート第251号1999年4月12日

「認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例」が施行されました。

 これは「民間都市開発の推進に関する特別措置法」に規定するに認定されれば、譲渡税をとことん安くするという制度です。

 そしてこの「民間都市開発の…法」が3月31日に国会通過し4月1日施行となり、それに関連する政省令・申請書式が公開されました。(官報・平成11年3月31日・号外特第7号7ページ以降)それが何とも甘い制度です。

特例の内容



認定を受け、現況での低未利用地を隣接地所有の開発業者に買ってもらい、合計土地500平方メートル以上になり、そこにその開発業者が1000平方メートル以上の建物を建ててくれるのならは、この交換特例の適用ができるというものです。/B>

 どんな特例かというと、開発事業者が用意した土地建物と交換するのであれば、(1)土地と建物との交換でも特例が認められ、(2)固定資産でない販売用資産との交換も可。(3)交換差金の制限もなし…ということになです。

 すなわち、地権者の希望する土地を開発業者に買ってもい、そこに希望する建物を開発業者に建ててもらい、その土地建物を売却土地と交換する形式をとって、それが等価であれば譲渡税がゼロになるというものです。

 この税務上の特例は「事業用地適正化計画」の認定を受けることが最大のポイントです。

 この認定を「税務署」が行うのだといろいろ厳しいことを言われそうですが(例えば同族会社はダメ等々)、認定するのは「建設省」です。建設省は事業が進むのであれば、細かいことを言わずに積極的に認定しそうです。

 これまでは、開発業者が用意した代替土地に移っても、それは開発業者の固定資産でない等として税制上の交換特例が使えず、多額の課税が生じることも多く、土地から建物への交換など税制では最初からダメでした。

認定の要件



 「事業用地適正化計画」認定要件は次のようになっています。

  1. 隣接地と併せて一団の土地として事業を行うこと
  2. 現況土地が低未利用地であること
  3. 首都圏・近畿圏・中部圏の「都市開発区域」等(かなり広い範囲です。)に該当するか、県庁所在市であるか、人口10万人以上の市であること
  4. 市街化区域内であること
  5. 事業対象土地面積が500平方メートル以上、建築物延床面積1000平方メートル以上となること
  6. おおむね整形地となること
  7. 開発業者所有地だけでは開発できないこと
  8. 道路・公園・広場・下水道・緑地その他公共施設の整備を伴うこと(法2条の要件)(どの程度の整備かは不明)
  9. その他

具体的には…



 申請では、開発建物についておおむねの位置や面積程度が定まっていればよいようで、建物図面等は不要のようです。/B>

 また開発後の事業内容について制約がありませんので、ビルはもちろん、分譲マンション・賃貸アパート、場合によっては建売住宅でもよいようです。

 「公共施設の整備」の状況が不明ですが、類似制度の敷地整序型区画整理事業では「道路のスミ切り」程度でした。

 これまでは土地を有効に活用することに対して税制特例が定められることが多かったのですが、今回は土地の活用というより土地の統合集約に対しての税制上特例を与えようとする特例です。そのために、事業対象地での建築物の条件は「床面積1000平方メートル以上」だけというゆるいものとなっています。

 都心部の虫食い地上げ地再生に最も効果的ですが、様々な活用は可能でしょう。

 この「事業用地適正化計画」に認定された上での交換代替地取得については、登録免許税が原則税率5%のところが3%となります。不動産取得税も原則の1割引きとなります。

cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産賃貸経営
定期借地権定期借家
不動産証券化
不動産ビジネス手法

このレポートと同じ年分リスト
1999年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif