特定目的会社での不動産証券化




SPC法の特定目的会社での不動産証券化の実態と方向



バードレポート第252号1999年4月19日

SPC法施行から半年。不動産等の証券化のために株式会社でなく有限会社でもない「特定目的会社」という証券化システムが優遇税制を含め制度化されました。既に6社が設立済みです。

管理仲介業型 不動産証券化


登録番号第1号は東京建物さんの「高輪アパートメント特定目的会社」。

以下で各「特定目的会社」を単に「SPC」と呼びます。(SpecialPurposeCompanyの略)

SPCが東京都港区高輪で土地900坪とRC9階建アパートを56億円で第三者から購入しました。

資金は諸経費込み65億円をつなぎ資金として都市銀行より借入れました。SPCは特定社債30億円と優先出資証券35億円を投資家に発行してつなぎ資金を返済します。

投資家向け投資対象として社債等の証券を発行するのです。投資家にとっては不動産価値が担保となる投資商品です。証券の発行先は小人数私募・プロ私募とされていますので、生保等機関投資家や外資なのでしょう。

不動産証券化というと「実質売却」での資金調達が多いのですが、このSPCでは資金を投資家から集めての共同投資です。

ちなみに胴元の東京建物さんはこのアパート管理を賃料収入の最大8%の管理料で受託、当然に売買の際の仲介も受託し仲介料を得ます。投資家が納得する限りはこの物件は東京建物さんの実質支配下になりそうです。

証券化ビジネスは管理・仲介ビジネスの側面をもっています。

資金調達型 不動産証券化


第2号は東急不動産さんの「染井野エスシー特定目的会社」。

東急さんがイトーヨーカ堂に賃貸中のショッピングセンター、土地5300坪・建物11900坪、予定価格90億円を信託銀行に信託し、信託受益権をSPCに移します。

SPCは5種類の特定社債と優先出資証券とを小人数相手に発行します。公募は行いません。

このケースは東急さんがSPCに物件を実質的な売却をして資金調達をしたことになります。機関投資家等がSPCに投資したお金が東急さんに回ります。

物件の管理処分は信託銀行が受託しますが、東急不動産を含む第三者に再委託することもあるとされていますので、東急さんが管理を続け、管理ビジネスは手元に残すのでしょう。

特定社債を5種類に分けて発行します。平均レートは4%台とのことで、優先返済を受けるが金利等条件の悪いもの、逆に貸倒れリスクはあるが他の条件のいいものといった具合です。

そしてこの社債について「AAA」「AA」等の格付を取得しました。海外で当然のことですが、国内でもいよいよ始まりました。第3号はNTTリースさん

第4号はオリコさん、第5号はセンチュリー・リーシングさん
がそれぞれ数百億円のリース債権を証券化します。投資家に発行する特定社債の利率は高くて1%台です。

一方、不動産証券化は不動産という「危険な資産」への投資のために利率が高くなるようです。

資産圧縮型 不動産証券化


第6号は「ネットワークキャピタル特定目的会社」。住友銀行さんが行う全国の銀行支店20店舗の土地建物の証券化です。

住友銀行さんはこの土地建物を信託銀行に信託します。その上でその信託受益権を2百数十億円でSPCに売却します。

その後の住友銀行さんは敷金保証金をSPCに支払い、家賃を支払い、銀行店舗として賃借して支店として使い続けます。

SPCは小人数私募の優先出資証券と公募による特定社債によってまかなわれることになります。どのような割合になるかは不明ですが、特定社債が最大で140億円で、それが「公募」となっていることが注目されます。

一般公募となれば、住友銀行さんへ貸付中の不動産の信用力を基に、広く一般投資家へ社債が発行されることになります。

住友銀行さんサイドでは店舗は売却したことになりますので会計上での資産圧縮は進み、自己資本比率の改善になります。

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