市街地山林の相続税




市街地山林への相続税---高過ぎる評価額と物納の可能性



バードレポート 1999年5月3日第254号

市街化区域内の山林の相続税には苦労させられます。

市街地農地ならば、農業を継続する等の条件での「納税猶予」制度により極めて安い相続税で済むこともあります。また、平坦地が多いので比較的売却し易いものです。

一方、市街地山林には納税猶予制度はなく、傾斜地や山が多いので売却しようにも売却できない土地が多いようです。

市街地山林の評価


市街地山林の原則的な相続税評価額は次の(1)から(2)を差引いた金額になります。

(1) その山林が宅地とした場合の相続税評価

(2) その山林を宅地に転用する場合の通常の造成費

宅地として評価するのですが、予想造成費を控除するのです。


宅地価格と造成費等が正しければ合理的な考え方です。しかしその数字に問題があります。

宅地の評価は路線価地域なら接する路線価によりますし、そうでない場合には近隣宅地評価を基準に比準して計算します。

次に造成費です。各国税局ごとに定められています。例えば…平坦地の整地費は東京局・大阪局とも1平方メートルで500円、土盛費は1立方メートルで東京局2700円・大阪局4200円。傾斜度20度の宅地造成費は1平方メートルで東京局19000円・大阪局18500円(平成10年分)。

なお開発に伴う道路等公共公益施設による潰れ地は評価減することも可能になっています。

しかし、こうして算定される評価額は、実際の売却可能額よりも高くなることが一般的です。

実際の買手は宅地造成分譲を業とするデベロッパーでしょう。その買い値は事業採算を考えます。造成費ばかりでなく、販売広告費・管理費・金利・完売できないリスクまで想定した利益まで織り込みます。この採算額は相続税評価額よりグッと低くなります。そして、いくら安くも売れない山林もあります。

相続税評価額ばかりが高く換金性が低いのが市街地山林です。これをたくさん抱えると相続税破産の危機を迎えます

農地なら納税猶予が可能だと、市街地山林を開墾して市街地農地にしてしまうという相続税対策までもありました。(現在の3大都市圏特定市では生産緑地指定が必要です。)

もちろん、相続税の申告においては、路線価や造成費について国の基準にすることは義務ではありません。鑑定評価によることも可能ですし造成費を実際の見積額とすることも可能です。

市街地山林の物納


さて、そのような市街地山林が相続財産の場合には、当然「物納」を考えることになります。現実に市街地山林の物納も多いようです。

「山林などは物納ができるはずがない」と思い込んである地主さんも多いようですが、そうでもありません。

市街化調整区域の山林は原則では物納不可ですが、市街地山林は原則として物納可能です。

しかしこの「原則として」が曲者です。ポイントは、その市街地山林が単独で開発可能か否かです。デベロッパーが考える開発は採算が合う事業化ができるか否かですが、物納で考える開発は、採算性は関係なく法律・条例上で開発が可能か否かです。

そのための現実的なチェックポイントはその山林が接する道路です。市町村の開発条例によってその道路に接するその市街地山林が開発可能であれば物納は可能です。なおもちろん地積更正や境界確認等が必要です。

その道路が法律上の「道路」ではなく、単なる通路の場合や接道がない場合等は物納が難しくなります。


逆にいえば、これらの条件を満たすようになるように山林を整備することが、市街地山林の相続税納税対策となります。

物納しないのならば、相続税評価額は低い方がいいのですが、物納ならば評価額が高いことはむしろ望むところです。

市街地山林も物納の検討は不可避です。


cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
相続税対策申告
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
路線価評価相続評価

このレポートと同じ年分リスト
1999年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif