社宅は売られマンションに




社宅は売られてマンションになる。社宅を売られてマンションを買う。



バードレポート1999年5月17日第256号

各銀行は猛烈な勢いで、寮社宅の廃止売却を進めています。

あさひ銀行さんは平成9年度までに35カ所廃止し平成10年度は14カ所廃止。三和銀行さんは約50物件を売却。横浜銀行さんは平成7年度以降で12物件処分。三井信託銀行さんは過去5年で社宅等60件を売却。直営保養所に至っては各行全廃に近い状況です。(金融再生委員会に提出の各行の経営健全化計画より)

銀行ばかりでなく保険・証券その他金融機関も同様でしょう。

これら売却された寮社宅が次々とマンション用地となっています。マンション用地の仕入れは、個人の相続・会社の破綻・不良債権処理等によるものが多かったのですが、今や放出される寮社宅やグラウンドなども主流になっているようです。

金融機関の寮社宅は住宅地でまとまった面積となるものが多いでしょうし、まさにマンション用地向けです。

銀行が寮社宅を廃止する以上は銀行から借入をする一般の企業も、銀行にリストラをアピールするために、どんどん寮社宅の廃止をせざるをえないでしょう。寮社宅売却の嵐は続きます。

寮社宅売却の法人税


大赤字企業のリストラなら、わざわざ買換特例などつかわずともに税金は心配ないでしょう。

一方で、まだ黒字体質を保ったままでリストラを開始し、寮社宅の売却に入っている会社も多くあります。

これら黒字体質の会社での寮社宅の売却に買換特例の適用が可能になります。


買換特例を適用すると「買換により利益が出なかった」との法人税申告書を税務署に提出することになります。

不思議なことに、企業会計上の損益計算書では「寮社宅売却でこれだけの利益を確保しました」としておいて、法人税申告書上でだけの調整を行い「税務上では買換なので利益が出なので、法人税は払いません」というお化粧も可能です。(税効果会計適用の公開企業等を除く)

買換特例の内容


社宅売却には昨年新設の買換特例があてはまります。対象売却資産は1月1日現在での所有期間が10年超の土地建物構築物です。寮社宅なら対象となるものが多いでしょう。

買換対象資産は、土地・建物・構築物・機械・装置です。買換期間は売却年の前年・当年・翌年です。寮社宅の売却益に対する法人税を払いたくないのならば、この期間内に取得する買換対象資産をすべて買換資産として申告することも可能です。機械や装置までも買換資産にすることができるのです。

そうして買換として処理すれば、本来支払う法人税等のうち80%は支払わないで済みます。

なお、建物・構築物・機械・装置を買換資産として処理した場合には、これら資産のその後の減価償却費が激減しますので注意が必要です。

この買換特例は平成12年末までの時限立法となっています。

新たなマンションニーズ


50戸の社宅が廃止売却されると50世帯が住まいを失います。そしてこの50世帯の住宅ニーズ発生します。この多くは分譲マンション購入に向かうのでしょう。今や賃貸住宅を借りるより低利ローンでマンションを買った方が毎月の支払いが少ないことが多いのですから。ましてや住宅ローン減税が強烈な後押しをしています。

こうしてこの社宅跡地に50戸の新築マンションが建てられるとすれば、旧社宅住民50戸分のマンションニーズが生まれるという、何やら不思議な好(?)循環も始まっています。

社宅から追い出された金融マンのマンション購入は現実に増加しているようです。所得水準も高くデベロッパーとしては願ってもない顧客のようです。

また、リストラ勧奨退職で退職した元金融マンも、当然社宅から追い出され住まいを失います。やむを得ず退職金でマンションを買うケースもあります。


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