新築住宅の保証期間10年へ




新築住宅の保証期間は10年へ、そして性能評価競争へ



バードレポート第263号1999年7月12日

マイホーム取得後には「こんなはずじゃなかった」が必ずでてきます。間取りが不便…ぐらいは我慢できるとして、床が傾いたりすると事は重大です。

秋田県第三セクターの欠陥住宅事件を始め、欠陥住宅や欠陥マンションの報道も目立ちます。

瑕疵担保責任


建物に欠陥がある場合には建築請負業者に対して修繕補修を求めることができます。民法上の請負契約ではその期限は、木造なら5年、鉄筋コンクリートなら10年と定められています。

しかしこの期限はお互い合意で短縮できます。通常の工事請負契約書(又はそれに付属する約款)では1年か2年程度に定められていることが多いようです。また宅建業法では2年以上ならいいと規定しています。

建物は高価な商品です。しかし2年程度しか保証がされていません。それが10年に延長されることになりました。

あたらしい法律


「住宅の品質確保の促進等に関する法律」か6月15日に成立しました。6月23日に公布、更にそれから1年内に施行されます。

住宅のうち基礎・壁・梁・屋根等の構造耐久上主要な部分、又は、雨水の侵入を防止するための一定の部分については、住宅供給者(売買・請負)が責任を負う保証期間を10年と定めました。工事契約書で2年と定めたとしても、その「2年」の定めは無効となり、「10年」とされることになります。


この責任が「瑕疵(カシ)担保責任」です。この間は修繕請求・賠償請求・契約解除(売買契約で修補不能のとき)が請求できます。ただし消費者が欠陥を立証しなくてはいけませんが。

既に10年保証期間をしている住宅メーカーもありますが、今後はすべての住宅供給者に10年保証が義務付けられます。また期間を20年に延長することも認められるようになります。

高耐久住宅と住宅販売


これまでも「高耐久住宅」という制度がありました。これは一定の建築基準で建築し、第三者機関に手数料を払って検査してもらい、その登録をして、保証期間を10年にするものです。

こうすることで良質な住宅として販売がしやすくなり、また、公庫融資の優遇を受けることもでき、販売上で有利になります。もっとも「高耐久住宅」登録は義務でなく任意でした。しかしこれからはどんな住宅でも10年保証が義務になります。

住宅の消費者はバブル時のように転売を前提とせず永住志向になっています。

これからの住宅販売では長期間保証がキーポイントにならざるをえません。「当社は保証期間の10年間は絶対につぶれません」と胸を張り説明しないといけないことになったのです。

なお、倒産や不慮の事故への対応のための保険制度も検討されています。

新制度の適用


この10年の制度は新築住宅に限られ中古住宅は対象外です。また、法律施行後に契約されたものだけが対象で、それ以前のものは対象外になります。

なお「10年」とは、住宅が注文者又は買主に引渡された時から10年(建売住宅で建設請負業者から売主に引渡されたときは、その引渡から10年)をいいます。

住宅性能表示制度


この新法により「住宅性能表示制度」も開始されます。

これは住宅についての採点基準をつくり希望する住宅については採点を行うという制度です

この住宅は遮音性Aクラス・耐久性Bクラス・構造安全性についてはこれこれ、と数値化され相互比較がしやすくなります。

この住宅性能表示制度は強制ではなく任意の制度です。住宅供給者・消費者ともに不要だといえば、必要ありません。

しかし現場では「ウチのは何点で、アソコより優秀です」との競争になるのでしょうし、表示のない住宅は「そんなのは買わないよ」と消費者からソッポを向かれそうです。



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