地主さん破産しないため




自己責任時代…地主さんへの「破産しないため」のアドバイス



バードレポート第266号1999年8月2日

言われるままに……

借金苦の地主さんの相談が激増です。ご相談を受けて思うのは、「地主さんには、何と無防備な人が多いのだろうか」です。

「『無借金だから相続税が大変なんですよ。借金を増やしましょう。借金を増やすのが目的だから、高くていいものにしましょう』と、営業マンが、相続税対策を勧めてくれたんです。

熱心で親切なので言われるままに借金をし建築をしました。ところが家賃下落で返済不能となり、銀行には競売にかけるぞと言われています。」

「こんなひどいプラン、何も考えず、誰にも相談せずに、言われるままに実行したのですか?

そもそも借金を増やすことを目的にするなんて間違いに決まっているじゃないですか。」

「真面な営業マンだったんです。まさかこんなことになるとは・・・。バブルだったから仕方ないと思っていますが・・・。」

「そうですねぇ・・・」と言い、借金清算のご相談を受けますが、心の中ではこう思っています。

「・・・バブル崩壊が原因ではなく、何も考えず、誰にも相談せず、他人まかせでこんなプランを実行したあなたが悪い。あなたの自己責任です・・・。」

土地神話時代は多少の失敗も地価上昇で補填できましたが、今では一つの失敗で命取りです。


ただほど高いものはない

地主さんとは不思議な方々です。10万円までのお金にとても細く、億円単位のお金にはとてもおおらかな人が多いようです。

専門家からアドバイスを受けるための数万円の経費をけちります。一方、億円単位の不動産の話となると慣れない金額のせいなのか、言われるままです。

そんな地主さん相手にビジネス展開する仕組みがあります。

「専門家による無料相談会」です。 そこにいけば、相談料支払いの心配なしで、専門家からアドバイスを受けることができます。上手に活用しましょう。

ただしそこには「ただほど高いものはない」という構図もひそんでいます。専門家は無報酬で相談にのっているのではありません。専門家は「無料相談会」の主催者から報酬をもらいます。

専門家は職業倫理を持っており、決して嘘はつきません。しかし考え方によっては判断が分かれることもよくあることです。そんな時には、「お客様」の利益になるようアドバイスや誘導をしがちです。それはお客様から報酬をもらうためには当然のサービスとも言えます。こうして何億円が動き始めます。

ここで、専門家にとっての「お客様」とは地主さんではなく報酬をいただく主催者のことです。何が目的で、何が手段か

賃貸マンションを建築する目的は何でしょうか。安全で効率のよい賃貸住宅経営をすることが「目的」でしょう。建築とは賃貸住宅経営をするための「手段」です。

さて、誰に相談しましょうか。「手段」の専門家だけでなく、「目的」の専門家にも相談しましょう。その専門家は地元の賃貸管理業者・賃貸仲介業者さんです。

「この地域はこの間取りがよくて、こう募集し管理して、家賃はこのくらい。建築費はいくらなら採算が合う。」

「バストイレは一緒がいいか・宅配ロッカーは・BSアンテナは・オートロックは……」

特に賃貸管理業は完成後の物件の管理受託が仕事です。甘い条件で物件の管理を引受けると後で自分が苦しみます。地主さんに一番近い立場にいます。

最初にやるべきは「目的」である賃貸住宅経営のプランをつくることです。その後に「手段」となる建築プランを考えるのです。箱(建物)が先に決まっていて、その箱にあわせて中身(賃貸住宅経営)をいれるのではありません。中身にあわせた箱をつくるのです。

そしてもし相続対策が「目的」なら、当然にまず相続プランからです。順番を間違えての失敗や破産がどれほど多いことか・・・。

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