私道・不整形地・定借保証金




相続税の土地評価通達の改正…私道・不整形地・定借保証金



バードレポート第269号1999年8月23日

相続税評価についての通達改正が今年、99年7月19日付でありました。この土地評価には問題点がたくさんあります。

私道の評価は半減に


大きな問題のひとつに「私道」の評価があります。

不特定多数の者の通行に使われるいわゆる通り抜け私道は、これまでも評価額ゼロとなっています。実質的に公道と同じですから、ゼロ評価として相続税が課せられないのは当然です。

同じ私道でも袋小路のようにもっぱら特定の者の通行用となる行き止まり私道が問題です。

位置指定がなされている私道上についてはもはや建物建築はできません。実際の土地売却を行うとすれば私道部分にはほとんど値段がつかないはずです。市に私道寄付採納をお願いしても、断られることが多く、それ程に財産価値はないものです。

しかし、相続税評価においては、この行き止まり私道については、たとえ位置指定がされていても、更地評価の60%という恐ろしく高い評価がなされていました。時価としてはほとんど値が付かずタダ同然のものが更地の60%にも評価され相続税が課されていたのです。

この評価が改正されました。今年の相続分以降は60%でなくて更地の30%の評価でよいということになりました。

前よりはよくなったとしても、タダ同然のものが更地の30%評価として相続税が課されるのであり、依然としておかしいことには変わりありません。

不整形地の評価減拡充


不整形地は四角形の整形地より売却価格は低くなります。不整形が原因で建物建築が困難等の場合には整形地価格の半分以下ということもあります。

これまでの相続税評価では、売却価格がたとえ半分以下になる土地でも、最大30%の評価減しか認めていませんでした。

それが今年の相続分から最大40%の評価減が可能になります。


ただし不整形度合いについては蔭地(カゲチ)割合方式という何やら不思議な計算方法をとらないといけません。

この計算方法で最大の40%評価減が可能な土地はとんでもなく不整形な土地に限られます。

定期借地権の預かり保証金


地主さんが定期借地権で土地活用をすると、50年間無利息保証金を預かるのが普通です。

借地人さんから1000万円の保証金を預かりました。これは借地人さんから解約申出があれば返す債務です。ですから銀行借入金同様に相続財産から1000万円を債務控除したいところです。

しかし国税庁は無利息だから額面の1000万円でなく現在価値で債務控除するとしています。


その計算をいままでは金利6%で計算していました。

資金が今54万円があればそれを年6%で50年間複利運用すれば50年後に1000万円になります。だから債務控除額は額面1000万円ではなく現在価値54万円だということになっていたのです。

今回の改正でこの計算金利が6%から4.5%に改正されました。それにより債務控除額は54万円から110万円になります。

一歩前進です。しかし借地人の権利として中途解約自由と定める定期借地契約が主流です。解約により1000万円をすぐ返すこともあります。50年後とは限らないのです。本来は1000万円の債務控除を認めるべきです。

これが定借土地供給を妨げる原因のひとつでもあります。

空室有りアパート敷地


アパートの敷地は貸家建付地として都市部では2割前後の評価減があります。しかし98年2月の最高裁判決で、新築未入居のアパートでの空室対応部分については貸家建付地の評価減が認められませんでした。

そのために継続的に賃貸されているアパートについても、空室になったものはダメではないかと専門家で議論になりました。

今回の改正で、継続的に賃貸されているアパートの一時的な空室については評価減OKということが確認されました。



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