販売用不動産と投資不動産




販売用不動産と投資不動産は国際会計基準で評価損計上



バードレポート第274号1999年10月4日

日本の会計基準が大きく変わりつつあります。企業の国際化の流れの中で、国際会計基準と整合性を取り始めているのです。

不動産についても国際会計基準が定められています。会計が変われば不動産所有に対する考え方も確実に変わっていきます。

不動産の直接所有を避ける方向に変わっていくでしょう。



販売目的不動産の評価損


販売目的所有の不動産は会計上で「たな卸資産」と呼ばれます。

たな卸資産を会計上でどう評価するかについては日本の会計基準は(1)原価法と(2)低価法との選択適用が認められています。

製造小売業での低価法が当たり前ですが、不動産業やゼネコンではほとんどありません。不動産では原価法が普通です。

10億円で仕入れた土地が8億円に値下りしても会計上では10億円のままなのが原価法。2億円の評価損を計上し会計上8億円に修正するのが低価法です。

たとえ原価法でも「著しく下落し、回復可能性がないか不明」の場合は強制低価法として評価損計上が強制されますが「近日中にバブルが再来し値上がりする」と会社が強引に考えるならそれも必要ありませんでした。

国際会計基準でのたな卸資産の評価方法は低価法となっており、原価法は採用できません。

10億円で仕入れた土地が翌年8億円になれば、即座に2億円の評価損の計上となります。


日本でもこの低価法は適用できます。世界的に経営を考え、企業の格付けを意識する会社は、いつまでも日本のローカルルール(日本の会計基準)には従っていられません。従ってこの低価法を採用することになります。

積水ハウスさんはすべての販売用土地と遊休地について1900億円もの評価損を計上し上場以来発の赤字にします。

損失は巨額ですが、株式市場での積水ハウスさんの株価は公表翌日以後4日続伸。格付会社のムーディーズは不良資産の多さから同社の社債格下げを検討していたものの据え置くことにしました。(日経金融99.10.1)

相次ぐゼネコンの経営破綻で批判の的となっている公認会計士協会も神経質になっています。

ゼネコン各社に対しては2000年3月期決算からは販売用不動産についての強制低価法の適用を求めることにしました。


つまり「近日中にバブルが再来」と会社側がいっても「バブルは来ない」と公認会計士が思えば強制的評価損計上を求められます。厳密適用によって債務超過に陥るゼネコンも出そうです。

数百の物件を保有しており鑑定評価のコスト等が大きくとも日本公認会計士協会は「メーカーならたな卸資産の項目が何万件にも及ぶケースもあるわけで、ゼネコンにもすべての物件を対象としてもらう」方針だとか。(日経産業99.9.10)

貸しビル等の投資不動産


大変動の兆しは、販売用不動産ばかりではありません。

販売目的ではない賃貸ビル等の投資不動産についても、日本では取得原価主義が原則。評価減の強制はありません。

しかし国際会計基準草案では、すべての投資不動産について時価評価を行い評価損益を計上することとなっています。(バードレポート99.7.19号参照)

現在の日本では、バブル期に10億円で買って今や3億円のビルであっても減価償却はするものの原価の10億円で帳簿にのせていいことになっています。国際会計基準の草案では、これについては7億円の評価損を強制させることになります。

貸ビル業界ゼネコン業界は、公認会計士協会に「なんとかしてくれ」と泣きついているようです。世界標準に背を向けざるをえない事情も分かりますが…

また国際会計基準で決まっても日本が従う義務はありません。しかし、それではいつまでたっても日本は世界標準とは違う「日本ローカル」のままです。

なお国際会計基準の心配が必要なのは公開企業だけです。非公開なら当面は影響有りません。



ご参考…投資不動産は時価主義会計…企業の土地神話は最終崩壊へ

バードレポート第264号1999年7月19日

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