賃貸マンションは敷地次第




賃貸マンションは敷地の取り方で相続税が大きく変わる



バードレポート第276号1999年10月18日

相続税対策の賃貸マンション


図は省略しています。PC向けページをご覧下さい。

1000平方メートルの更地があります。ここに賃貸マンションを建てます。

どう建てましようか。「土地が喜ぶように、いい建物を建ててください。」と建築士さんにお願いすると、建築プラン(1)のように広い道路に接するように建築するでしょう。

しかし「相続税対策が目的なのですが。」と税理士さんに相談すると建築プラン(2)の配置に建物を建てるかもしれません。わざわざ狭い道路に接するように建築し、広い道路側は月極駐車場にしてしまうのです。

プラン(1)が普通でしょう。しかし相続税対策だとなぜプラン(2)のような妙な配置にするのでしょうか。それは路線価のマジックを利用するためです。

路線価で評価される土地の相続税評価額はその接する一番高い路線価を使って評価されます。

この土地なら更地の状態では10億円(=100万円×1000平方メートル)です。(ここでは奥行や側方路線価等の影響等は無視します。)

プラン(1)とした場合の評価は建築前と変わりませんので、更地と同じ10億円です。

路線価の切り換え


プラン(2)となるとどうなるでしょうか。月極駐車場200平方メートルの接する路線価は100万円ですが、賃貸マンション敷地800平方メートルは100万円の路線価とは直接に接しないことになります。

この賃貸マンション敷地800平方メートルが接する路線価は50万円だけです。つまり月極駐車場部分は2億円(=100万円×200平方メートル)、賃貸マンションの敷地部分は4億円(=50万円×800平方メートル)、合計で6億円に下がってしまうのです。


その上で賃貸マンション敷地は貸家敷地として貸家建付評価減を行います。

なおプラン(2)での月極駐車場を賃貸マンション賃借人専用駐車場にしてしまうと駐車場が賃貸マンション敷地の一部だとして一体評価され、プラン(1)と同じ評価になってしまうこともあります。

賃貸マンションとは明確に区分された月極駐車場として運営し、フェンス等でしっかりと区切ることが大切です。

おかしな話にも思えます。土地活用からいえばプラン(1)が望ましいことが多いでしょう。

しかしマンション建築目的が単に土地有効活用ではなく、相続税対策であるならプラン(2)も検討しなくてはいけません。単に建てればいいというものではありません。

建築後に実際に相続が起こり相続税ではプラン(2)として申告し、その後にフェンスを取り払って、全体を一つとして活用するように変更するのは自由です。

固定資産税はうまくいかない


プラン(1)で建築するとその全体について住宅敷地として固定資産税の軽減特例が使えます。1000平方メートル全体の固定資産税が6分の1になるでしょう。

しかしプラン(2)でも賃貸マンション敷地部分800平方メートルは軽減特例が使えます。また、接する道路の関係から固定資産税評価額が下がることもあるでしょう。

しかし月極駐車場部分は住宅の敷地ではありませんから軽減特例は使えません。


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