防災再開発促進地区




「防災再開発促進地区」の老朽アパートへの公的な立退促進策



バードレポート第278号1999年11月01日

1997年施行の「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」が動き始めました。

阪神大震災では木造老朽アパートの被害が甚大でした。その倒壊と火災とで多大な被害者をだすこととなったのです。

その教訓から、防災に強い街作りを目指し、危険地帯の木造老朽建築物の建替えを推進することになったのです。

この法律ではその危険地帯を「防災再開発推進地区」として指定することになりました。

地区指定


東京23区では、99年の1月に19地区1331ヘクタールが指定済みで、第2陣として2000年2月に29地区1043ヘクタールが指定されます。各区から住民に対する説明会も始まっています。

また全国でも各県ごとでの指定が始まっています。

愛知県では名古屋市の筒井地区等66ヘクタール、長崎県では長崎市稲佐朝日地区等73ヘクタールが指定されます。

この法律による老朽建物の具体的建替え事例はまだほとんどないようですし、具体的な補助額等も流動的なようです。

しかしこの「防災再開発推進地区」に指定された地域でのアパート建替え事業については、この制度を必ず検討することになっていきそうです。

建替の条件


東京都新宿区の例です。

新宿区では、これまでも木造老朽アパートの建替え事業については補助金や利子補給の制度がありました。しかし新建物は3階建て以上という制限がありました。

新制度では、敷地面積200平方メートル以上であれば階数の制限が無くなりました。つまり2階建でもよいのです。

旧来建物については、外壁や軒裏で延焼の恐れがある部分が防火構造でないあるいは屋根が不燃材でない等の要件に該当し、大規模地震に堪えられない建物の建替えであり、かつ共同建替え(2つ以上の敷地の上に、2人以上の所有者が一緒に一つの建物を建てる)又は協調建替え(隣あった2つ以上の敷地で、建物の高さ・意匠・壁面の位置を統一する等設計上の一体性に配慮した建物を、それぞれの敷地で建てる)である必要があります。

また共同や協調でなく、単独建替えであっても自治体からの「除却勧告」がなされればOKです(実例はまだありません)。

「除却勧告の対象となる建物」の条件も公表されています。

例えば、次の場合は除却勧告の対象です。

(1) 外壁が板張り等又は屋根が不燃材でない

(2) 建ぺい率80%超又は接道2m未満

(3) 隣接に上記(1)(2)の条件を満たす一定の建築物がある

(4) 中規模地震に堪えられない

お願いにより除却勧告をすぐ出してくれればいいのですが、その具体的取扱いは不明です…。

立退き支援


ちなみにこの制度の適用を受けた場合には、老朽アパートの賃借人の立ち退きへの支援策が数多く用意されています。

危険な老朽アパート建替えのために、賃借人の移転先確保のための計画を作成し認定を受ければ、従前居住者への支援として次の援助がなされます。

(1) 公営住宅公社住宅への入居

(2) 公営住宅入居時の家賃減額

(3) 移転料の補助

ちなみに「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」では、正当事由に係る借地借家法の関係規定を適用せずに、所有者は賃借人に対して賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れができる場合をを定めています。

すなわち、借地借家法の一部適用除外までも定めて、老朽アパートの立退きが法的に容易にできるようになる仕組みが用意されているのです。

この制度では、建築に際しての補助金等も魅力的なのですが、既存賃借人の立退き交渉への行政からの支援策が期待できることが大きな魅力です。


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