売買決済は年内より来年




売買決済は年内より来年・年内売却ならばまだ居住用



バードレポート第281号1999年11月22日

いよいよ年末を迎えます。

不動産売買の決済引渡


「年内に決済してさっぱりしましょう」と言いたいところです。しかし待ってください。

12月末までに引渡完了だと、その譲渡は今年の所得となります。来年3月15日までに確定申告をし納税することになります。

ところが契約は年内完了したものの、引渡と残金決済が来年になるとどうなるでしょうか。つまり年をまたいでの売買とした場合です。

この譲渡は税務上においては今年の所得にすることもできますし、来年の所得にすることもできます。
それを納税者が任意に選ぶことになります。どんなメリットがあるでしょうか。

(1) 来年の所得とした場合には申告納税は1年先になります。金利は僅かだとしてもその間は資金運用や資金流用をすることができます。

(2) もしも来年の税制改正で、譲渡税減税や新特例創設があればその新税制を使うことができます。税制改正動向をにらんで今年の所得にするか来年にするかを決めることが可能です。もっとも今のところは大きな減税予定がないのが残念なのですが。

(3) 値下り不動産や値下りゴルフ会員権をお持ちなら来年の損益通算のチャンスを留保できます。

 値下り不動産を来年売却することになり赤字が生じたとしましょう。今回の譲渡の引渡を年明けにして、来年の所得としておけば来年のこの赤字と損益通算が可能です。

 今回の譲渡を今年の所得として申告してしまうと、来年の赤字とは損益通算できません。

 前年に払った税金を取り戻す制度もありますが条件があります。同年中ならば単純で簡単なな損益通算で済みます。

(4) 居住用財産買換制度や事業用資産買換制度を使う場合は今年とするか来年とするかの差は大です。買換資産の購入期限が1年間延びるからです。

 今年の所得とした場合には買換資産の取得期限は来年末です。建物新築だったり買換資産未決定ならば期限はアッと言う間です。慌てなくてはいけません。

 ところが来年の所得となれば、買換期限は再来年末です。期限が1年延びますからゆっくりといいものを建築できますし、いいものを探せます。

元・居住用財産の売却


居住用財産売却時には3000万円控除等の優遇された制度があります。さて居住用財産とは何でしようか。

それは居住しなくなってから3年後の年末までに売却したものをいいます。だからずっと居住していて、3年前(平成8年)に引っ越した元マイホームは今年の年末までに譲渡すれば居住用財産売却の特例が使えます。


その間はたとえ他人に貸していても空家でもOKです。だから「転勤後に他人に賃貸したマンションが偶然空家になった」ならば年末までが3000万円控除をつかっての売却チャンスです。

なお建物をすでに取壊していたりすると居住用の特例はダメになってしまいます。

土地区画整理事業で仮換地指定を受けた土地も、指定から3年後の年末までに売却すれば、買主が一定建物を建築する等条件はあるものの「優良宅地譲渡」として若干低い税率が使えます。3年前(平成8年)に仮換地指定を受けた土地は年末が期限です。

消費税の届出

消費税は納税するばかりでなく還付もあります。来年に商業ビルや貸店舗等の事業系建物を建築購入予定の地主さん大家さんは注意しなくてはいけません。

建築費に対する数百万円数千万円の消費税を払っても、家賃からの受け取る消費税が僅かなら、その差額についてそっくりと国から還付をしてもらえます。

しかし「課税事業者選択届出」等を前年末までに提出しなかったことで還付が受けられなくなることがよくあります。


来年建築予定の方は要注意。アパート等の居住系建物のみの家主さんへの還付はありません


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