定期借家施行




定期借家制度2000年3月施行…投資不動産・ファミリー賃貸の影響は



バードレポート第282号1999年12月06日

借地借家法を改正し定期借家制度を創設する「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が99年11月25日に衆議院を通過し、近日中に参議院でも可決成立の見込みです。そして定期借家制度は2000年3月スタートとなります。

新年度・転勤・入学で賃貸マーケットが活発になる春のシーズンに間に合います。


定期借家制度に関してはふたつの大きな視点があります。

(1)不動産の確定利回投資商品化


日本での賃貸ビルを投資商品として考えた場合には、国債等他の投資商品と比べてマイナス点が多くありました。

たとえ20年の長期契約をしても通常の建物賃貸借契約では中途解約条項が規定されています。つまり20年間の投資運用のつもりでも、テナントに例えば6ケ月前予告で突然退出され、その後の賃料が入らない、という事態にもなります。

また、お互いが合意した家賃でもその後の経済事情の変化により増減額請求することが当事者の権利だと借地借家法には定められています。そして「値上げしない」特約は有効ですが「値下げしない」特約は無効です。

家賃月100万円で20年契約しても、いつ値下げ要求されるかわかりません。それは不動産投資の利回りが約束できないものであるということです。

そして20年間の賃貸借契約終了時には、テナントに退去してもらい空家にして売却等し、投資資金を回収しようとしても、テナントが居残ろうと思えば当初の賃貸借契約にかかわらず更新となります。場合によれば立退料まで要求されてしまいます。

これらのために不動産の確定利回り投資商品化は法的に穴だらけでした。これは欧米の投資家には理解できないことのようですし、特に不動産証券化にとっては大きな問題です。

これらは、今回の改正によりすべてクリアできます。

期間20年間で賃料月100万円固定の定期借家契約なら、テナントが倒産等しない限りは国債と同じに約束された期間と賃料になります。中途解約も家賃増減も更新もありません。


(なお200平方メートル未満の居住用貸家では借家人から中途解約が可能となります。強行規定です。)

(2)良質な居住用賃貸物件の供給


日本の賃貸住宅は単身者向けのものが大方を占めています。面積の広いファミリー向け賃貸の供給はわずかです。

それは「単身者はすぐ退去してくれ回転も早いが、ファミリーはいったん入居すると契約通りに退去してくれない。」つまり「貸したら返ってこない。」という理由が大きいようです。

2年間の当初賃貸借契約が満了しても、賃借人が希望すれば契約がいつまでも更新されることになるからです。家主の都合で退去をお願いすれば立退料等を求められることもあります。

そのために入退去の回転が早く、立退きの問題が少ない単身者向けのアパートばかりが供給されているのです。

今改正による定期借家制度で、最終の退去期限を確定させることができます。「貸しても返ってくる」ことになるのです。

ファミリー向け賃貸も安心して貸せます。老夫婦にとって住むには広過ぎる戸建住宅や、数年先の取壊しが決まっている建物の賃貸も心配なくなります。

定期借家の注意点


既存契約については定期借家への変更はできません。

定期借家制度と従来制度は選択適用で、従来制度も選べます。


定期借家にした場合の敷金礼金は減るでしょうし、家賃は下がる方向になるでしょう。

定期借家は1年未満超短期も20年超の超長期も可能です。ウィークリーマンション的なものや高額権利金保証金による定期借地的なものも可能になります。

最終法案では、貸主は定期借家である旨を記載の書面を借主に交付し説明をしなくてはいけないことになりました。怠れば定期借家は無効となります。

ご参考…定期借家制度創設のための法案がやっと国会審議へ

バードレポート第267号1999年8月9日

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