定期借家制度を厳密に




「定期借家制度」を厳密にしっかりと理解するために



バードレポート第283号1999年12月13日

定期借家は2000年3月施行


定期借家とは『契約の更新のがないこととする旨を定める(借地借家法38条)』建物賃貸借契約です。更新がないので、借家人は期間満了で必ず退去しなくてはいけないことになります。

定期借家契約は『公正証書による書面等によって契約をするときに限り(法38条)』有効です。「等」ですので、公正証書でなくとも書面であればOKです。

またこの制度により建物を貸す場合には貸主は『あらかじめ、建物の賃借人に対し、この規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によりこの建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(法38条(2))』とされ『この説明をしなかったときは契約の更新がないこととする旨めは無効(法38条(3))』となります。

契約に際して貸主サイドから書面による説明等をし「説明を受けました」との一筆をとる等の工夫が必要になるでしょう。

期間満了前の予告通知


期間1年以上の定期借家契約で期間満了時に確実に退去してもらうに際し『建物の賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が満了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない(法38条(4))』ので、貸主は期間満了6ヶ月前までに通知が必要です。退去させたい相手には内容証明郵便となるでしょう。期間満了管理はなかなか面倒です。うっかり契約期間満了前6ヶ月を経過し、あわてて通知した場合は、通知の日から6ヶ月後となります。

以上の要件を満たせば、定期借家契約は、業務用居住用の区別・広さ・家賃・地域・存続期間の長短を問わずに、「定期借家契約」になります。

なおこれまでは法29条と民法604条とにより期間1年未満と20年超の借家契約は認められませんでしたが定期借家契約ならこれら条項の適用がなく1ヶ月契約や30年契約でも自由です。

居住用賃借人からの解約


『居住の用に供する建物の賃貸借(床面積200平方メートル未満)において、転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は賃貸借の解約の申し入れをすることができ(法38条(5))』、契約満了前でも、解約申入れから1ヶ月で契約終了となります。これは特約で変更できません。

つまり原則ではお互いに期間内解約ができない契約にできますが、200平方メートル未満居住用では賃借人からの解約権を常に認めます。なおこれは中途解約を認めるもので、期間満了時の契約更新を認めるものではありません。やむを得ない事情の範囲やサブリースや法人社宅の場合の扱いについては法律の解釈が定まるのを待つことになります。

『経済事情の変動により、又は近傍同種建物の借賃に比較し不相当となったときは、契約条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる(法32条)』との規定があり、特に「家賃の値下げをしない」との特約は無効でした。定期借家ならこの条項は適用除外となり「値下げしない」との特約も有効です。


既存契約は従前のまま


定期借家制度の『施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関してはなお従前の例によ(附則第2条)』りますので既契約の更新は改正前規定のままです。

この制度の『施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には定期借家制度は、当分の間、適用しない(附則第3条)』ので既契約について定期借家への変更はできません。

居住用貸家については、4年後を目途に制度を見直します。

なお定期借家契約と従来型の賃貸借契約とは選択適用です。


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