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消費税駆け込み需要と住宅マーケット



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●住宅ローン金利引き下げ競争

金利固定型の住宅ローンで厳しい銀行間競争が行われています。三
井住友銀行は9月からの金利優遇幅を0.2%広げて、10年固定の最優
遇金利を年1.35%にします。メガバンク3行は1.30%から1.35%で
横並びになりました。地方銀行も同様です。企業向け融資が伸び悩
む中、住宅ローンは安定収益源です。常陽銀行は7月から1.40%、
京都銀行も8月から1.40%です。
(日本経済新聞2012.9.2,3)

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●フラット35の金利低下と低金利新商品

住宅金融支援機構が住宅ローン「フラット35」の8月の金利は、返
済期間21年以上で1.84%と過去最低を更新しました。
(週刊住宅新
聞2012.8.20.)

政府はこのフラット35について低所得者向きで金利軽減したローン
の提供を検討します。年収400万円以下で20-35歳が対象で、2000万
円を上限に融資率10割。8月のフラット35最低金利1.84%より低い
金利、当初10年は1.50%で提供する方針です。早ければ来年4月か
ら販売開始です。
(日刊不動産経済通信2012.8.13.)

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●ゆうちょ銀行の住宅ローン参入

ゆうちょ銀行が9月3日に住宅ローン新規参入への認可申請です。20
13年4月スタートの見込みで、25年度で数百億円を計画します。一
般的な住宅ローンのほか、高齢者や女性をメーンターゲットにした
商品を計画しています。
(産経新聞2012.9.4)

ゆうちょ銀行には独自ローンはないもののローンは扱っていました。
スルガ銀行と提携し同行の住宅ローンを取り扱っています。フラッ
ト35に加えて、家族を支えながら働く女性のための住宅ローン…働
く女性応援型、50歳以上の方の住み替えなどにご利用いただける住
宅ローン…アクティブシニア応援型、その他、ビジネスオーナー応
援型、派遣・契約社員応援型、と顧客セグメント別の住宅ローンに
は慣れています。2008年から提携しており、ゆうちょ銀行直営店23
3店中82店で対応しており全国の主要都市をカバーしています。
(金融財政事情2012.8.13.)

ちなみに2012.7.7.の週刊ダイヤモンドにゆうちょ銀行が検討して
いるローン案が示されています。

年収400万円以下の人への融資を一つの基準とし、50年にわたる超
長期ローン。実態不明ながら、なかなかアグレッシブです。銀行が
ローンを出し渋る年収層を、前記の住宅金融支援機構と同様に、大
きなマーケットと見ているのでしょう。ただ米国のサブプライムロ
ーンにならないようにと祈りますが。

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●消費税駆け込み需要と住宅マーケット

消費税の旧税率駆け込みは2013年9月契約までです。来年の今頃は
駆け込み契約追い込みでしょう。

ゆうちょ銀行も支援機構も来年4月に住宅ローンの販売開始をしな
くては、この駆け込み需要に間に合いません。駆け込み需要下での
住宅ローン貸付競争も来年の今頃はラストスパートの時期です。

次は2012年8月20月総務省発表人口統計の人口構成です。5歳ごとの
年齢幅での人口数です。

1970年代生まれといわれる団塊ジュニア層はこの中では35〜39歳と
40〜44歳です。その前後の層に比べいかに大きなマーケットかがわ
かります。

20〜24歳 630万人  45〜49歳  816万人
25〜29歳 709万人  50〜54歳  766万人
30〜34歳 787万人  55〜59歳  801万人
35〜39歳 947万人  60〜64歳 1035万人
40〜44歳 943万人  65〜69歳  810万人

平成21年度フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)によると、フ
ラット35申込者の年齢平均は39.6歳で、30歳代が44.1%を占めてい
ます。住宅購入の中心は40歳前後、まさに団塊ジュニア層です。

40歳前後の団塊ジュニアでマイホーム未取得賃貸層はこれから始ま
る「消費税駆け込み×低金利住宅ローン」騒動を心静かに見過ごせ
るのでしょうか。

2015年10月には消費税10%となり、駆け込み需要後遺症で住宅市場
は氷河期突入かもしれません。

2015年、つまり3年後の人口構成は上の表からほぼ1行ずれます。住
宅取得者の中心はポスト団塊ジュニアにいずれ移り、対象人口は減
り、戻りません。

低金利の住宅ローンとは、購入者の返済能力からみれば高くても買
えるということです。事業者から見れば、同じ物件が高くても売れ
るということです。

在庫を抱えた事業者にとって、在庫一掃チャンスとなる「消費税駆
け込み×低金利ローン×団塊ジュニア需要」です。これが最後かも
しれません。

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●平成9年度の消費税経過措置
バードレポート2012.8.20.より抜粋

以下平成9年での詳細です。今回も「多分」同様では?。

請負契約での詳細(平成9年)

経過措置は新築マンションを考慮します。建物の内装・外装・設備
・構造について買主の注文に応じて建築される建物の譲渡契約(売
買契約)は、請負契約の経過措置の対象にしました。

「買主の注文に応じて」がキーワードです。売主がすべて仕様を決
めて買主に注文の余地がなければ経過措置の対象外です。

しかし買主が「流し台はこれにする」と設備に注文を付ければ、注
文に応じたのであり経過措置対象です。壁色指定やドア形状指定等、
複雑さの程度や注文対価の多寡にかかわらず、内装や設備のオプシ
ョン注文があれば経過措置の対象になります。

全戸で「壁色をA・B・Cから選べる」のなら全戸で注文に応じる
のであり全戸が対象です。

標準仕様があって特別仕様も選択できるマンションで、標準仕様を
選択したら…。それは標準仕様を注文したので対象です。何か選択
できればOKです。

ただ「浄水器をつけるつけないを選べる」はダメ。浄水器は内装・
設備でなく、単に浄水器単体を買ったのと同じだからです。「浄水
器付き流し台と浄水器なし流し台を選べる」のなら設備の注文にな
るのでOKです。

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