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浜松町の世界貿易センタービル建て替え



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浜松町の世界貿易センタービル建て替え
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●浜松町の世界貿易センタービル建て替え

超高層ビルの草分けの一つ、浜松町の世界貿易センタービルが建て
替えになります。

1970年竣工で高さ152mの40階建てです。当時は霞が関ビルを抜い
て日本一高いビルでした。

建て替えのためまず隣接地に別の42階超高層ビルを建て、テナント
移転完了を待ち、2019年に解体を開始し、2024年に完成させる計画
です。ビルの高さは152メートルから200メートルへと高くなります。
しかし各階の天井を高くするので地上42階建てとなり現在の40階か
ら2階分増えるだけです。

森トラストが所有する赤坂ツインタワービルも建て替えです。1983
年竣工で地上18階建て、敷地1万2000平米、建物1万平米です。かつての
Sクラス優良ビルで建て替えが進みます。
(日経2012.10.11.)

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●リートの新規公開と増資が続く

物流商業施設リート「大和ハウスリート投資法人」が11月28日に上
場します。資産規模は24物件でその取得価格は1144億7900万円です。
上場後のリート時価総額はこれをどのくらい超えるでしょうか。

これからは大和ハウスが手掛けた物件以外も視野に入れて物件取得
をすすめるということです。

ジャパンリアルエステイト投資法人は増資(新投資口の発行)です。
335億円を調達し借入金155億円を返済し、残りは新規物件の一部に
します。今年になって同法人2回目の増資です。新規取得物件は同
法人のスポンサーである三菱地所のSPCからです。

リート価格値上がりを背景に増資や新規公開が進みます。資金を調
達したら物件取得です。

金融庁の「投資信託・投資法人法制の見直しに関するワーキンググ
ループ」では、リートと利害関係者との取引における透明性向上や
インサイダー取引規制導入について議論しています。リートとスポ
ンサーとの取引がスポンサー主導での投資家に不利な条件で契約す
るケースがあるとみているのです。

(日刊不動産経済通信2012.10.15,16,25)

現在は金融が緩んでおり本来売却される物件も売却しないで済んで
います。優良物件は市場に出ません。しかし有力スポンサーがいれ
ば、多少「スポンサー主導での投資家に不利な条件」でも、物件取
得ができます。どちらがいいかは悩ましいところです。

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●リートは匿名組合出資持分に投資する

リートによる匿名組合出資持分(私募ファンド持分)への投資が相次
いでいます。ジャパンエクセレント投資法人はオフィスビルの匿名
組合出資持分を、日本アコモデーションファンドとアドバンス投資
法人は、それぞれ賃貸マンションの出資持分を取得しました。出資
割合はこれら3案件で9から14%です。

物件全体の取得でなくそのほんの一部だけ取得します。その取得に
際しその物件の将来売却時買取の優先交渉権を取得します。買取義
務は負わないままあらかじめ優良物件につばをつけることになりま
す。

いちご不動産投資法人は今年3月に持分0.94%を取得したオフィス
ビルにつき、8月に優先交渉権を行使し買い取りました。(週刊住宅
2012.10.22.)

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●日本の富裕層の数は

欧州の調査会社RBCウェルスマネジメント等による富裕層調査。
2011年の日本の富裕層人口は前年から8万人増加し182万人です。ア
メリカが1位で300万人超、日本は2位。ドイツ・中国・英国・フラ
ンスと続きます。日本では富裕層の大半が高齢者で、30歳以下がわ
ずか1%ということが特徴です。

さてこの調査での富裕層とは金融資産が100万ドル以上と定義され
ています。100万ドルというと8000万円です。この金額を富裕層と
呼ぶのであれば日本の富裕層数は世界2位です。

さて米国ボストンコンサルティングによる富裕層調査。1位アメリ
カ(2928世帯)は同じですが、日本は15位にすら入りません。2位以
下は、英国(1125世帯)・ドイツ(807世帯)・ロシア(686世帯)・中国
(648世帯)・フランス(470世帯)・台湾(375世帯)・スイス・トルコ
・イタリア・オーストリア・オランダ・インド・カナダ、そしてオ
ーストラリア(228世帯)が15位です。日本はその圏外です。

ここでの富裕層の条件は金融資産1億ドル(80億円)です。15位のオ
ーストラリアが228世帯なので、それ以下の日本は多くて200世帯ほ
どとなります。

このクラスでの日本の富裕層の世帯数は台湾(375世帯)のほぼ半分
ということのようです。
(週刊ダイヤモンド2012.10.20.)

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