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東京都心Aクラスビルの家賃値上がり予測



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東京都心Aクラスビルの家賃値上がり予測
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●東京都心Aクラスビルの家賃値上がり予測

専門家18人への賃貸市況予測アンケート結果です。東京都心5区の
Aクラスオフィスビルの2013年後半稼働率は18人中14人が「上昇」、
4人が「小幅上昇」。賃料相場は大多数が向こう一年半にわたり「
上昇」又は「小幅上昇」と予測します。

丸の内・大手町の賃料(築10年程度で基準階300坪以上)は、2012年9
月末実績2.5万〜3.5万円だったものが→ 2014年前半予測3.0〜4.2
万円です。

日本橋・京橋2.2〜2.8万円→2.5〜3.3万円

六本木・赤坂1.7〜2.3万円→2.0〜2.7万円

西新宿1.8〜2.4万円→2.0〜2.7万円

渋谷1.8〜2.4万円→2.2〜3.0万円

品川駅周辺2.1〜2.6万円→2.2〜2.9万円

大阪梅田1.5〜2.5万円→1.5〜2.5万円

都心Aクラスビルはかなりの賃料上昇のようです。
(日経不動産マーケット情報2013.1月号・7月号)

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●東証REIT指数の下落幅と下落原因 

東証REIT指数は急騰しました。約2ケ月前、週刊東洋経済2013年4月
27号は「東証REIT指数は今後調整へ」、みずほ証券石澤卓志氏の予
測記事でした。

「今後は調整局面を迎えるとみている。東証REIT指数は3月下旬に1
700ポイントを突破した。この先数カ月は1500前後、さらに半年先
には1400-1500、来年春にはさらに下がって1200-1400あたりが目安
……東証REIT指数は1200-1300が最も理屈に合うレンジ。」 日経
平均2万円も!、と熱く騒がれたこの時期での、冷静で思い切った
弱気の将来予測でした。

日経平均は5月23日ピークで一気に下落。REIT指数は6月13日に1246
で当面の底値となりました。

時期は多少ずれましたが、予測は大当たりです。

さてその石澤氏が不動産経済FAX-LINE2013.6.19.号でREIT指数の下
落原因を分析しています。

(1)長期金利の上昇…REITは借入をするし、また配当期待の投資家
にはREIT魅力が低下。(2)利益確定売りの増加…4月新年度入りでの
利益確定、また債券損失をREIT含み益で補てん。(3)短期筋のカラ
売り。(4)個人投資家の信用取引追証発生での投げ売り。(5)日銀の
REIT買の手詰まり感…日銀のREITの買入限度が上限1400億円に近付
いた。

REITの平均配当利回りは長期金利に概ね2.5-3.5%の上乗せ水準に
達し、「東証REIT指数は、短期的な変動はあっても、長期にわたっ
て大きく落ち込む可能性は低いと予想される。」との結論です。

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●日本の法人所得課税は本当に重い負担か

日本の法人税実効税率は理論値で2011年までは40.69%。現在は35.
64%です。一方で中国・韓国・イギリスは24〜25%、ドイツでも29
.55%です。

理論値でなく実際の税負担はどうなのでしょうか。

特に「試験研究費税額控除」の恩恵を受けている製造業大企業での
実際はかなり低くなっています。

日産自動車の場合での、税引き前利益に占める実際の法人税等と税
効果会計による法人税等調整額の合計額を法人税等として税負担率
です。

2005-13年の税負担率は、32.5%,31.4%,30.4%,

34.2%,0%,64.6%,27.5%,28.6%,28.3%。赤字年等は異常値です
が、実効税率40.69%の頃は30%台前半、35.64%の最近は20%台後半。
言われるほど高くありません。(週刊東洋経済2013.7.6.野口悠紀雄
氏)

日産の税率が低いからといって全製造業が低いとは限りません。国
税庁会社標本調査と財務省法人企業統計をつかった税負担率推計値
によれば、以前は33-34%で、最近は27-29%といいます。日産は製
造業として一般的な税負担率といえそうです。

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●ゲームひとつで1兆円企業

「パズドラ」をご存知ですか。「パズル&ドラゴン」というスマホ
・タブレット用ゲームです。ゲーム経験のないオジサンも是非ダウ
ンロードして試しましょう。何しろ1兆円ゲームですから。

最初は画面上でパズルの玉の色を合わせるだけならシンプルだしオ
ジサンも無料で十分楽しめます。

「ガンホー」という会社をご存知ですか。このパズドラの運営会社
で、株式時価総額1兆円です。たったひとつのゲームで1兆円の価
値を創造しました。一時は任天堂を抜き去り、ソニーにも肉薄しま
した。

パズドラはゲーム課金制もあります。そのため国民生活センターへ
の親からの相談が殺到しています。

課金上限は16歳未満は月5000円、20歳まで2万円。ゲームへのこの
課金が1兆円企業の価値の源泉となっています。(週刊東洋経済2013
.6.22.)

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