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耐震・環境性能への官民不動産ファンド第1号



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耐震・環境性能への官民不動産ファンド第1号
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2014.8.7.バードレポート トピックス

●耐震・環境性能への官民不動産ファンド第1号

国土交通省300億円と環境省50億円とによる耐震環境不動産形成促
進事業です。事業説明図はヒビの入った老朽ビルをピカピカビルに
再生させる絵です。

第1号はトーセイによる上野のビルで土地650平米築20年9階建てビル。
テナント入居のままでの空調設備取り替えと照明LED化でエネル
ギー消費量を17%(促進事業での要件は15%)削減します。

15億円で取得、改修費5-6000万円、3年内に16億円売却を見込みま
す(一部推定あり)。さて電気代が少々安くなったからと家賃値上げ
などできません。

価格は収益力で決まります。「将来テナントが抜けたときに『新築
ビルと見劣りしない省エネ性能です』と長い目で見ればリーシング
が有利」のようですが、それで利回りが下がり(値上がり)16億にな
るのでしょうか。なお値下がりしても国は損しません。トーセイ等
の劣後出資4億円、国の優先出資4億円、残りがローン。4億円値下
がりでも国は全額回収です。

(日経不動産マーケット情報2014.6月)

民間で負いきれないリスクを政府が負うとの趣旨ですが、残念なが
ら事業成果はこの1件だけ。運営社団の1年余の役員報酬・給料賞与
・社会保険料は7000万円。税金が着実に人件費に化けつつあります。

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●「レジ」とか「アパートメント」は住宅のこと?

総面積125平米、リビングルームとダブルベッドルーム、シャワール
ーム。イタリア製家具付き。

これはアブダビを拠点とするエティハド航空のエアバスA380の2階
にあるレジです。ファーストクラスの上位クラス「レジデンス・バ
イ・エティハド」という2人用の部屋です。アブダビ・ロンドン間
の片道家賃(?)は日本円で214万円。

「アパートメント」もあります。「ファースト・アパートメント」
と呼ぶファーストクラスが9部屋、各独立した部屋で、座席・ベッ
ド・化粧台付です。

(日経ビジネスオンライン2014.7.16.)

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●マンション価格の中期予測と値上がり

日本不動産研究所による東京23区マンション価格の2014-2020年ま
での中期予測です(2014.7.15.公表)。2013年は4%上昇、2014年は
反動で1%弱下落、2015年以降はほぼ横ばいで推移します。

さて東京の多摩地域の立川市「プラウドタワー立川」、周辺相場は
250-260万円のところ平均坪単価342万円。駅直結等メリットで25%
アップ。立川で一気に東京城南地区並みの価格になりました。

大阪市中央区の新築マンション平均坪単価は2012年170万円、2013
年192万円、2014年1-5月200万円となっています。京都市中京区で
は2013年213万円、2014年1-5月258万円です。

(日刊不動産経済通信2014.7.11,2014.7.15.)

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●ソニー不動産の仲介手数料と賃貸管理手数料

ソニー100%子会社のソニー不動産が営業開始です。3年後株式公開
と5年後売上500億円(三井・住友系列の売買仲介大手並みの売上額)
を目指します。

HP掲載の仲介手数料例。購入なら、コンサル不実施、平日案内、ネ
ット問い合せ、来店打ち合わせ、所要時間等の各割引加算があり、
料金体系は「率」から「額」にシフトし高額物件ほど割安になりま
す。

5000万円の中古マンション購入 (仲介料上限3%+6万円で156万円)、
営業所から30分未満なら、(1)電話対応・物件案内11回以上、担当
者の経験スキルがトップレベルなら140万円、(2)インターネット・
5回以内・普通レベルなら116万円。

空室売却5000万円(仲介料上限156万円)で営業所45分未満なら、(1)
一般媒介・休日初回打合・毎回内覧立会有・担当トップレベルで15
6万円、(2)専任媒介・平日昼間・内覧立会無・普通レベル112万円。


両手仲介(売買双方代理)の利益相反回避のため売却仲介と購入仲介
は独立組織です。「ソニーブランドなのに安いし利益相反もないよ
」と営業します。

アパート賃貸管理にも参入です。管理手数料は一般には家賃収入の
5%等と率で定めますが、1部屋当り定額で定価5500円、所要時間・
構造・規模・築年数・複数棟委託等の割引で管理手数料が決まりま
す。

「築15年以下・戸数11戸以上・複数棟・営業所(銀座)60分以内なら
安いよ」とHPにはあります。

(日本経済新聞2014.4.24,2014.8.2)

生命保険は生保レディのパック商品押込み販売が常識でしたがソニ
ー生命は男性プランナーのコンサル営業を仕掛け業界を変えました。
ソニー損保は通販型自動車保険で業界を変えました。さて不動産は。


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