実録不良債務処理




実録不良債務処理 第2回 資産家の相続税対策の清算



実録不良債務処理 住宅新報1997年5月16日から7月4日まで連載 
第1回 不良債権処理と不動産第2回 資産家の相続税対策の清算第3回 苦しい連帯保証人第4回 マイホーム売却損第5回 土地売却で会社債務整理第6回 銀行は会社清算を要求第7回 担保売却後の残債第8回 最後の切り札・滌除
この原稿は97年春に書かれています。その後に税制の改正もあり・金融監督庁の対応も変わっていますので、現在とは異なるところもあります。またその後の貸し渋り等を経て、経済環境も大きく変わっています。そのために現在になじまない内容も有りますが、ご容赦下さい。特に金融機関の対応は、その後極めて厳しくなっています。この原稿は今となっては金融機関に対して好意的過ぎる内容になっています。バードレポートと重複する部分もあります。

住宅新報1997年5月23日号掲載

 「自己破産」が急増しています。資産家の「自己破産」も増加の一途です。
 地価高騰による「相続税破産」を回避をするために、億単位の借金をして「相続税対策」をしたところ、家賃下落地価下落で、「相続税対策破産」となってしまっての資産家の「破産」です。借金でビルを建てた、一棟マンションを買った、といったところが典型的なケースです。「このままだと破産となってしまうから、なんとか破産から救済してほしい」とったケースが増えています。
 このような時に必要なのは現実対応する力です。何を諦めるのか。どの土地を売ってどの土地を残すのか。
 土地を売却すると税金問題は避けて通れません。売却代金のすべてを金融機関の借金返済に充当してしまうとこの譲渡税が払えなくなってしまうこともあります。譲渡税分を留保しようとすると金融機関の借金の返済ができなくなってしまい、売却そのものについて金融機関の了承が取れなくなったりもします。「税金さえなければなんとかなるのだが」、ということになるのです。
 資産家の相続対策失敗の清算には「損益通算」が有効です。単純に損と益を通算して譲渡税をかからなくすることになります。(青色申告の場合の前年以前の繰越欠損金が使えればこれも同じです。)借金で不動産を購入してしまい、借金が返済不能になってしまったケースなどはこの損益通算をうまく適用することが最大のポイントになります。
 購入不動産は当然値下がりしていますから譲渡損が生じます。そして、購入不動産の売却だけでは足りませんから、長期所有の不動産を売却することになります。こちらは当然譲渡益が生じます。 譲渡益のでる土地の売却と譲渡損のでる土地の売却を同年中に行いましょう。1億円の譲渡益と1億円の譲渡損が同年中に生じれば、その年の譲渡所得はゼロになります。
 ある近郊地主さんが、「相続対策には借金が必要」との言葉を鵜呑みにして、一棟売り新築マンションを借金10億円で購入しました。収支も考えずにただ「借金が多い方がいい」、なんて考えは間違いに決まっています。あとで悔やんでも始まらない。家賃は下がり空室は出るで、いよいよ返済不能。10億円で購入した物件が、今や3億円に値下がりしています。
 借入金10億円は、この購入マンションを買う為の借入だから、このマンションを売却した3億円全額を銀行に返せば、それで済むのではないかと、地主さんは思っていたそうですが世の中そうは甘くないようです。「他に土地がたくさんあるのだから、それを売って10億円全部を返せ」と銀行はいいます。
 仕方ないので全額返済します。購入マンションは賃貸居住者がいるので売りづらいく、先祖代代の土地を売却10億円、を考えました。ところが借金を返す為の売却だからといって、譲渡税はゼロにはなりません。一般譲渡なら最高税率はいまだに39%です。この税金分を考えると、なんと15億円以上の売却が必要になってしまいます。そこで検討の結果、実行したのは損益通算をつかった売却です。
 購入マンションを時価の3億円で売却しました。原価が10億円だから7億円の赤字。そして同年中に先祖代々の土地7億円を売却。原価はゼロですから、そっくりすべて利益で黒字7億円。赤字と黒字の通算で所得はゼロとなりました。
 地主さんが不動産投資に失敗した場合の清算は、このパターンで税金を減らしながら清算していくのが基本となるでしょう。バブル不動産の赤字と長期所有不動産の黒字を組み合わせて、税負担をなくすことになります。 
 (税率についてその後改正があります)


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