実録不良債務処理




実録不良債務処理 第5回 土地売却で会社債務を整理



実録不良債務処理 住宅新報1997年5月16日から7月4日まで連載 
第1回 不良債権処理と不動産第2回 資産家の相続税対策の清算第3回 苦しい連帯保証人第4回 マイホーム売却損第5回 土地売却で会社債務整理第6回 銀行は会社清算を要求第7回 担保売却後の残債第8回 最後の切り札・滌除
この原稿は97年春に書かれています。その後に税制の改正もあり・金融監督庁の対応も変わっていますので、現在とは異なるところもあります。またその後の貸し渋り等を経て、経済環境も大きく変わっています。そのために現在になじまない内容も有りますが、ご容赦下さい。特に金融機関の対応は、その後極めて厳しくなっています。この原稿は今となっては金融機関に対して好意的過ぎる内容になっています。バードレポートと重複する部分もあります。

住宅新報1997年6月13日号掲載

 債務を整理するに当たっては、さまざまな形態があります。よくあるのが、会社の債務の清算です。会社で不動産投資や株式投資を行ってしまい、多額の債務を負ってしまった。また、バブル崩壊後に本業の業績が悪化し、銀行借入の返済が滞り始めた。
 会社が借入するときには、個人所有の土地を担保に提供するのは普通のことです。また、会社の代表者は当然に連帯保証人になっているはずです。会社が返済不可能となれば銀行は当然に担保の土地の処分を要求してきます。
 土地を売却すれば譲渡税が課税されます。たとえ自分の借金を返すために土地を売却しても譲渡税は追いかけてきます。ところが自分の借金を返すためではなく、他人の借金を返済するために土地を売却したときには譲渡税を棒引きにするという特例があります。「保証債務履行のための土地の譲渡」という特例です。
 他人の借金の保証人になった。その主債務者が借金返済不能。銀行から保証人への催促督促。保証人として土地を売却して銀行へ返済。その分につきを債務者からの回収は不能。こんな場合には譲渡税をゼロにしようという制度です。他人の保証人になることは多くはないでしょうが、身内や自分の会社に対しては保証人になることは多いでしょう。
 自分の経営する会社で銀行から借入をしようとすれば、個人の土地を担保に取られますし、連帯保証人になるのは当然です。会社のバブル清算をする場合にはこの特例の適用が適用できるようにすることが税務上での大きなポイントになります。
 銀行に対して保証人が主債務者に代わって返済を行うと、その保証人は銀行に代わって主債務者に対して返済を請求する権利を得ます。これを「求償権」といいます。保証人から主債務者に対する債権です。その主債務者が破産等するとこの求償権は「行使不能」となります。
 この「求償権行使不能」の状況となってはじめて、税金ゼロの特例は使えます。保証債務を履行するために土地を売却することになり、その履行にともなう求償権の全部又は一部が行使不能となった場合には、その金額は売らなかったものとみなされ、譲渡税がかからなくなる、ということになります。
 ただし、保証人になったときにすでに主債務者に返済能力がなかったり、手持預金で先に返済してしまってからの売却となったり、あるいは「保証債務の債務履行」(売却代金を保証人から銀行へ支払う)ではなく、「貸付」(売却代金を保証人から債務者に貸付け、債務者から銀行へ支払う)としてしまうと特例が使えなくなります。なかなか厳しく微妙な特例です。
 地主のAさんは長男の会社のために、先祖代々の土地を担保提供していました。バブル時には順風満帆だった会社も、現在では借入金の重圧で倒産直前。銀行からは返済計画を出せ、土地を売却しろとの矢のような催促です。結局、土地売却で清算することになりました。
 会社は借入さえなくなれば立ち直ります。そこで土地の売却資金をその会社に貸し付け、会社がその資金で銀行に返済を行ない、会社再建を進めようとしました。しかしこのような方法をとると「保証債務履行」でもなく「求償権行使不能」ともいえなくなってしまい、譲渡税の特例の適用ができなくなってしまいます。
 そこで、Aさんは土地売却代金を保証人の立場として銀行に直接弁済し、会社は銀行の了承のもとに倒産させることにしました。こうすることによって税務上の特例を活用することが可能となりました。、これまでの会社の事業は別の新会社で引き継ぐことになりました。従業員も新会社に移し、顧客への説明をおこない新会社で再出発です。


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