進化する不動産




進化する不動産 第1回 証券化



進化する不動産 住宅新報1998年10月9日から12月4日連載
第1回 証券化第2回 容積率移転第3回 自己責任第4回 効率経営第5回 貸し渋り第6回 建物第7回 収益還元

>住宅新報1998年10月16日号掲載

 米国でも10年前に金融危機を迎えました。不動産融資は焦げ付き、不動産という危険な資産には厳しい「貸し渋り」が始まります。
 危機的状況下であらためて、不動産、特に商業用不動産の価値とは何かが真剣に考えられることになりました。不動産の価値とは、その不動産が生み出すキャッシュフローの塊だというのが結論です。家賃収入等の見込み手取り収入の現在価値の総和です。隣地が幾らで売れたから、ここは幾らで売れるはずだ、というような不確かなものではなく、明確なキャッシャフローによる価値です。
 不動産の価値がキャッシャフローであれば、証券化が可能です。家賃収入による利回り計算をすれば証券になります。国債金利を基準にしてそれにリスクに応じた割増等を乗せれば価格が決まります。銀行の貸し渋りにより、やむを得ず証券化に向かうようになったのです。
 銀行を経由せずに市場から直接資金調達する方法に社債があります。社債は会社の信用をもとに資金を集めます。不動産の証券化は会社の信用ではなく不動産そのものの信用をもとに市場から資金を調達します。たとえば不動産を所有するだけの会社の価値は、不動産の価値です。その会社の株式の価値も不動産の価値です。これを証券市場に公開すればいいのです。
 REIT(リート)は不動産投資信託と訳され、株式投信を連想しますが、株式そのものでもあります。
 不動産所有部門を会社として公開すれば、それがREITとなり、証券市場の投資家から直接資金調達できます。こうして、資金に悩むファミリー企業が不動産証券化を始めました。
 ここで不動産は進化を始めます。流動性がなく一部地主によるプライベートな直接所有から、流動性があり公開されたパブリックな間接所有へです。
 進化は次の進化を生みます。証券市場で公開されたならば投資家を意識しての株価競争は不可避です。経営効率を目指し、合併を繰り返し、巨大化します。マクドナルド社や松下電器のように、管理費や保険料等経費を圧縮し、研究開発し、消費者すなわち賃借人に喜んでもらいうことで利益を得るという、あるべき経営が不動産賃貸で行われることになったのです。
 これは緻密な「マネージメント」競争です。大家さんによる「自分の都合第一のどんぶり勘定経営」は賃貸競争市場に残れません。不動産の経営管理システムの進化が始まったのです。
 そして、株価競争には情報公開が不可欠です。家賃情報等の重要な情報の公開なしでは、臆病な投資家はお金を出しません。さらに投資家への判断材料として、格付けシステムや不動産投資指標(インデックス)が提供されます。不動産の情報公開が進み、不動産市場は透明性のある市場へと進化したのです。闇夜の市場は何も見えずに、市場そのものが危ない方向へ走る危険があります。しかし透明な市場は市場そのものにコントロールされ安定します。
 また不動産担保融資までもが証券化され格付けされました。不動産には融資しない金融機関がこれらの証券なら安心と大量購入し、資金が循環します。
 是非はともかくも、米国の「貸し渋り」は不動産を進化させました。さて日本の「貸し渋り」は不動産をどのように進化させるのでしょうか。
・・・・・・・・・・なお米国のREIT経営者のサミュエル・ゼル氏の言葉を引用しています。


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