賃貸住宅の維持管理システム




賃貸管理業務について資産価値を維持し高める業務としての認識することが必要となっている。



…全日紀尾井町フォーラム研究プログラム(http://www.zennichi.or.jp/forum/index.html)
報告と提言「中古住宅とその市場はどうあるべきか」(2002年5月)
のためにまとめた提言メモです。


 賃貸用不動産が証券化されまた一般的な投資対象として注目されることににともない、賃貸管理業務について資産価値を維持し高める業務としての認識することが必要となっている。
 賃貸用不動産の評価方法は急速に収益還元法に移行しつつある。そしてその資産価値とは土地価格と建物価格の合計ではなく、その物件の生む安定的な収益力に依存するようになっている。
 賃貸用不動産を管理しまたその価値を維持するということは、その安定的な収益力を維持することであり、その収益力を構成する収入・経費・投資のそれぞれについて注視しなくはならないのとともに、その管理履歴の維持にも注目しなくてはならなくなってきている。
 また建物のハードとしての価値の維持し向上させるための計画的な投資は重大な要素となる。現状において賃貸物件、特に個人オーナーの所有する居住用賃貸物件についてはこの長期的な投資についての企画実行をだれが行うかが明確になっていない場合が多い。この業務について賃貸管理業務として積極的に関与しなくてはいけない。
 賃貸用不動産の価値は売却時に顕在化することになる。そしてその際に過去の管理履歴が維持されていなければ本来の価値は実現できなくなってきている。
 これらについて総合的に管理することが求められる。

  1. 収入
    収入に対しては賃借人の入退去管理(つまり狭い意味での賃貸管理と呼ばれる管理)が求められ、この収入最大化が業務の目標となる。
  2. 経費
    通常の清掃その他管理メンテナンスに対する管理(ここまで含めれば多少広い意味での賃貸管理)であり、収入を得るための経費適正化が目標となる。
  3. 投資
    ライフサイクルコスト(ここまで含め広い意味での賃貸管理)をどのように決定していくか。賃貸管理における通常の経費項目の一部ともいえるだろうが、資本的支出という意味合いにおいて別項目と考えるべきであろう。
    資産価値を最大化するためにはこれらの最小化ではなく、適正化が必要である。適正な支出によりその物件の価値を潜在価値100%に近づけることでもある。当面の支出を切り下げると当面の収益は確保するものの長い眼では資産劣化する。不動産は「絶えず劣化を続ける資産」という特性をもっており、投資を繰り返さざるをえない。。
  4. 管理履歴
    入退去・管理費・修繕費・固定資産税・ハード面の維持管理その他のトラックレコードの維持管理が必要不可欠となる。。
    資産価値は将来の売却時に顕在化する。その時に価値を最大化するため。詳細なトラックレコードが提供できなければ、物件価値が低下することになる。
    不動産価値を実現するにあたり、特にノンリコースローンによるファイナンスにおいての不動産価値は「安定的なキャシュフロー」と「キャプレート」とで定まこととなる。過去の収入経費実績や管理のトラックレコードが提供できない場合にはその要素は不安材料となり減額とされる。修繕実績の開示がなければそれは「安定的なキャシュフロー」から減額され、また地震対応等がなされていなければリスクありとして「キャプレート」は高くなる。つまりこれらの管理履歴を明示できなくては本来のファイナンスがされなくなりもって不動産価値の増大を妨げることになる。管理履歴(収入・経費・投資)の蓄積がなくては明示することはできない。近年外資企業の参入により、この管理履歴が注目されているが、日本では対応が不十分であり、これから注目される事項である。
  5. 建物の物理的な価値を維持し高める業務の当事者 (特に投資について)
    建物そのものの物理的価値を維持しかつ社会水準にあわせて追加投資をすることは、上記の「経費」や「投資」に含まれる項目である。ここでは「だれがやる」という観点からあえて付言する。
    商業ビルの賃貸業では、ビルマネジメント会社(賃貸管理会社)から委託されるビルメンテナンス業が存在し、通常は「警備」「清掃」「設備」を担当する。分譲マンションでは、「管理組合」あるいはそこから委託された「マンション管理会社」が担当する。
    賃貸マンション(賃貸住宅)では、オーナーないし「賃貸管理会社」が行う。短期的な支出としての「経費」までは計画的に管理しているが、「投資」や長期の修繕計画案を立案実行を行っているのは、大企業を除き希であろう。特に不動産業界による「賃貸管理業」においては、自らが「マンション管理会社」のような長期的視野にたった業務を自らの業務とは認識していないのではないだろうか。
    建物の物理面の資産価値を維持するためには「オーナー」あるいはそこから委託を受ける「賃貸管理会社」のいずれかが主体性をもつ必要がある。「個人オーナー」に実行能力がないのならばその一番近くにいる不動産業者の役割として認識してもいいのではないだろうか。そしてそれはビジネスチャンスということもできる。
    なお分譲マンションの一室が賃貸となった場合には、賃貸管理会社は「投資」等までかかわることができず良質な賃貸環境を提供できないことにもなる。逆に所有する居住者から問題視されることもある。

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