賃貸住宅の維持管理システム




賃貸物件管理業務の分析を行い業務の明確化を進めることが必要である。



…全日紀尾井町フォーラム研究プログラム(http://www.zennichi.or.jp/forum/index.html)
報告と提言「中古住宅とその市場はどうあるべきか」(2002年5月)
のためにまとめた提言メモです。


賃貸管理の業務内容について再検討し、賃貸物件管理業務の分析を行い業務の明確化を進めることが必要である。そうして不動産業の立場からどの分野を自らの業務として押し進めることが可能かを検討しなくてはいけない。賃貸管理の業務内容を分析するためには、業務の細分化が進んでいる米国を例に考えると、進めるべき業務が明確となっていく。
 収益還元法による物件評価の観点に立てば、賃貸管理業務こそが物件の価値を高める源泉となる。それは賃貸管理業務がその賃貸物件の安定的な収益力を生み出すのであって、その安定的な収益力によって収益還元法により物件の価値が定められるからである。
 そして言い換えれば賃貸管理業務とは賃貸用不動産の潜在的価値を100%実現するための業務だといえる。その認識の上にたった業務を行うべきである。

  1. アセットマネージャー
    具体的のどの物件に投資するのかの策定を行う。プロパティーマネージャーに対して不動産の管理を委託することが通常である。なお特に大規模な場合には全体を統括する「ポートフォリオマネージャー」も存在する。

    日本的なアセットマネージャーとしての「財産ドック展開」がある。
    個人大規模土地所有者(いわゆる「地主さん」)に対して、不動産中心とした財産の組替えや建築の提案実行。その目的が「相続対策」であることが多い。是非はともかくも顧客のニーズに対応して、顧客からのアセットマネージメントの受注業務である。極めて日本的なアセットマネージャー業務といえるだろう。

  2. プロパティマネージャー
    賃貸物件そのものの現場管理の統括を行う。清掃・設備等に関しては外注先の選定が大きな役割となる。

    1. アセットマネージャーとの関係
      アセットマネージャーは当面の利回りを高めるために「支出最小化」を主張し、それをプロパティマネージャーに要求するのが通常である。一方で、実際の維持管理を行い、賃貸の客付けまで行うプロパティマネージャーは「最小化」ではなく安定的な「適正化」で対応せざるを得ない。
    2. プロパティマネージャーの役割
      米国においては1ケ月ないしは2ケ月前予告で差し替えが簡単になされてしまう業務となっている。米国の場合には収益還元により価値を認識するために、物件の純賃貸収入(NetOperatingIncome)に物件価格が直結する。プロパティマネージャーの業務に不足があれば賃料が下落し、それが物件価格下落を意味する。米国では賃貸不動産の多くは投資家により所有されている。だから価値を下落させたプロパティマネージャーはそくクビとなり、あらたなプロパティマネジャーに委託される。
    3. 不動産価値を高める業務
      つまりプロパティマネージャーこそが不動産価値を高める源泉である。プロパティマネージャーとしては現在の賃借人サービスを下げずにコストを下げることがセールスポイントであり、良質な入居者確保のための環境つくりが戦略的な課題となる。
      例えば空室率の高い不動産を購入した投資会社はプロパティーマネージャーを差し替え、価値を一気に高めて転売する。プロパティマネージャーは物件の潜在的価値を100%実現するための業務だといえる。米国でのREITは本来はプロパティマネージャー業の延長にある。
      そのためなのかプロパティマネージャーは支出額を現在価値や将来価値や年金原価等に置き換えて計算する才覚が求められている。
    4. プロパティマネージャーの地位
      一般に社会的ステイタスも高く所得も高い…といわれている。特にCPM(CertifiedPropatyManager)所有者はそういわれている。他人の財産を預る仕事であるので当然ともいえる。

  3. 現場の清掃会社等外注先(ベンダー)
    プロパティマネージャーとしては、発注先の選定が重要な業務とある。なおCPMの倫理規定では、バックマージン等は倫理規定違反とのなるという。あくまでもプロパティマネージャーとしてのフィーだけであり、「客の知らないところで儲けてはいけない」が徹底しているといわれている。
  4. リーシングマネージー
    建物の維持管理というよりは賃貸客付け業務。プロパティマネージャーの一部門でもあることも多い。

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