中古住宅税制と住宅政策の関係




建物に重く土地に軽い固定資産



…全日紀尾井町フォーラム研究プログラム(http://www.zennichi.or.jp/forum/index.html)
報告と提言「中古住宅とその市場はどうあるべきか」(2002年5月)
のためにまとめた提言メモです。


建物に重く土地に軽い固定資産税
 特に住宅の敷地に対する保有課税が低いことにより、土地所有者が痛税感を感じないために、土地が流動化集約化しない。一方で建物に対する課税は土地に比べ重いことになっている。土地建物に対する保有課税について、税収ニュートラルの範囲内において、建物に軽く土地に重い税制に移行すべきである。

  1. 土地は国民のために有効に活用されてこそ価値を生じる。活用されていない土地に優良な建築物が建築され有効に活用されればれば、その敷地は国民全体にとっても価値を得たことになるだろう。価値を生むのは建築物であり、税においても優遇すべきは建築物であろう。
  2. 現状の固定資産税の制度において、その土地が200uまでであればその土地を居住用建物の敷地としていれば、課税標準は固定資産税評価額のわずか6分の1で済むこととなっている。つまり6分の5が軽減される。そしてこの軽減は期限がなくその住宅の敷地である限り半永久的に適用される。
    住宅建物についての軽減制度も存在はしている。一般の新築住宅については新築後3年に限って2分の1が減額される。中高層耐火新築住宅については新築後5年は2分の1が減額されることになっている。軽減割合は土地より小さくまたこの期間を経過すれば軽減はなくなる。
  3. 固定資産税についてはこのような軽減措置ばかりでなく評価額そのものについても、土地と建物は扱いが異なっている。土地については公示価格の70%相当の水準が固定資産税評価額となり、この金額が課税の上限となる。一方で建物については実際の建築価格にかかわらず自治省の定める一定の評価方法によりより評価される。ここには本来の価値の70%等の上限額の定めはない。
  4. 住宅の土地建物全体に対する固定資産税の課税は、土地に対して余りに軽く建物に対して余りに思い課税となっている。固定資産税の課税上では「土地は有利な財産」となっている。土地に対する固定資産税の負担が本来のわずか6分の1であれば痛税感からはほど遠く、本来ならばもっと有効に活用されてしかるべき地域においても有効に活用されないままで土地が放置される結果となっている。この結果として土地の流動化や集約化が進まない。
  5. 土地を生かすものは建築物である。建築物に対する課税を軽減して、土地に対する課税を重くすることが考えられるだろう。つまり住宅について土地と建物に対する課税のバランスを変えることにより、税収に対してはニュートラルであっても、土地の有効活用と集約化を促進する税制とすることが可能である。

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