トピックス20010912




中古住宅流通はインスペクション・税務署の情報公開・大東建託さんの経営計画書



バードレポート・トピックス版 2001.9.12.

中古住宅流通はインスペクションで差別化

品確法(住宅品質確保促進法)の施行で新築住宅の瑕疵担保責任が最低10年になりました。つまり10年保証となったのです。新築ばかりでなく中古についても財団法人住宅保証機構さんが中古住宅保証制度を始めました。一定の「検査」を行った上で基礎・柱・屋根等は5年間保証するようになっています。

月刊不動産流通2001.9月号で「動き始めた中古住宅保証制度」という座談会を取り上げています。流通大手各社は中古住宅の検査と保証を積極的に取り入れて差別化を図っているということが伝わってきます。

注目され始めているのが、建物の「インスペクション」つまり建物の「検査」です。中古住宅流通に際して、その建物についてどのような状態なのかについて、買主はほとんど知ることができません。それを数万円の負担でプロが建物を検査するという制度です。米国では一般的な制度といわれています。建物構造についての知識ある専門家が、数時間の目視(屋根裏をのぞいたり、床下を見てみたり)を中心とする検査で建物の状態をレポートにまとめます。これにより買主は安心して中古住宅を購入することができます。また築20年ともなると建物価格はゼロと査定されることも多いようですが、この検査により相応の価値を見出す買い手も増えるでしょう。

ちなみに三井不動産販売さんがインスペクション専門会社設立とのことです。木造一戸建て8万2千円、マンションは6万7千円の基本料金で行うということです。(日刊不動産経済通信2001.8.13)

税務署の情報公開・「資産税関係質疑応答集」

これまで非公開だった「資産税関係質疑応答集」というものがあります。国税職員の業務用に国税庁が編纂した実務的な資料です。これまでは一般に公開されていませんでしたが、これが公開されています。相続税関係84テーマ、贈与税関係30テーマ、土地評価関係123テーマその他全817テーマが公開されています。各税務署で誰でも閲覧することができることになっているようです。

税務署側がこの応答集に基づき画一的に対応している場合にも、なぜそのような取り扱いとなるのかを、納税者や税理士側は理解できずに摩擦をおこして苦しむケースはしばしばありました。あらかじめ応答集が公開されていればこのような無用な摩擦は減ることになるでしょう。

なお応答集は法律でもなければ通達でもありませんので、納税者に従う義務はありません。この応答集と違う結果で申告してもかまいません。もちろん税務署との争いを覚悟しなくてはいけませんが。

大東建託さんの経営計画書

週刊ダイヤモンド2001.9.8号に大東建託さんについての「解約5割増しを招いた大東建託の社内体質」という記事があります。大東建託さんは「マンションやアパートなどの賃貸住宅建設(完工高)で積水ハウスに次ぎ第二位、管理戸数では25万5000戸と業界のトップをひた走」っています。

そんな大東建託さんが毎年全社員に配付する「2001年度版経営計画書」を同誌は引用しています。「社外公表ベースの契約高において積水ハウスを約185億円上回り、契約面においては賃貸住宅業界ナンバーワンの地位を奪取できた。しかし、第27期(2000年度)中盤より、大量の保留契約や着工未定物件の発生が表面化し、表面的契約高の増加とは裏腹に第28期への大きな課題・問題を残す結果となった。」とあるようで、同誌では、着工前での解約予備軍が「大量」に生まれたことへの危機感を露にしたものだ、と分析しています。

また「経営計画書」には「営業部門を主体とした、営業の基本行動徹底のための強制や恫喝・威嚇というあってはならない行き過ぎた言動が社内で顕著に横行し、社内を一家にたとえるなら、家庭内暴力のような状況で危機を覚える。わが社の抜本的教育体制の見直しや社員育成の再構築が必要」という文章や、「今月一筆(件)挙がらなかったら辞表を持って来いとか、長期無実績者は(実績を出すか辞表を出すか)結論を出せ、とか言う課長・支店長の担当者に対する結果責任追及が、何度いっても直らない」との文章もあるそうです。社内事情を自らこのように文章にするとは、確かにオープンな経営なのでしょうが、現場は実際こういう状況なのでしょうか。

ちなみに営業マンから取材した内容についてもっと凄い言葉が同誌記事には並んでいます。


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