トピックス20011017




アメリカの住宅ローンはフリーローン?・日本の住宅ローンの保証料は詐欺?・路線価図がインターネット上



バードレポート・トピックス版 2001.10.17.

アメリカの住宅ローンはフリーローン?


不動産住宅ジャーナル2001.9.1号に「不況でも米国の消費経済を潤す住宅モーゲージの借り換えによる現金入手」という記事があります。

不況といわれていても、アメリカではまだ住宅価格の上昇が続いているそうです。そしてアメリカでは住宅ローンの借り換えにより現金を手にすることがあたりまえのように行われているといいます。

住宅ローンの借り換えの仕組みは「古い低い借入額のローンを支払済みにし、新しい高額の借入金を抱えることで、その差額をcash-outし、現金を手に入れる」ことです。つまり値上がり分を借り増しして、それを使ってしまうのです。これは1990年代から一般的になり、また最近は金利が安くなったので特にここ6ケ月ほどで頻繁に行われるようになったといいます。

金利が下がったので住宅ローンを借り換えるというのは、日本でも当たり前のことです。違うのは不動産が値上がり分を増額してローンへの借り替えを行い、その増加分を現金で手元において、クレジットカードの返済や消費に回すということです。

バブル時の日本で私たちが経験した自宅担保での使途自由の銀行のフリーローンを思い出します。いやはやアメリカの住宅金融は昔の日本の土地本位制を彷彿とさせます。日本ではこのようなローンを住宅ローンとは呼びません。米国での住宅ローン概念は日本のそれと随分違うのかもしれません。

ちなみにグリーンスパン議長は「結果として消費者出費の下降に繋がるリスクがある」として、住宅ローンのcash-outに懸念を示しているとか。バブルを経験した日本人にはグリーンスパン氏の気持ちがよく分ります。

日本の住宅ローンの保証料は詐欺みたいなもの?


日経ビジネス2001.10.8号には「住宅ローン保証料…米国ではあり得ない担保の二重取り」という記事。○×銀行から住宅ローンを借りるときには、○×銀行保証株式会社といった名前の保証会社に何10万円の保証料を支払うことが事実上強制されます。

「保証料を払ったのだから、払えなくなったときは、この○×銀行保証株式会社が○×銀行に弁済してくれる。だから安心。だから保証料は安心料みたいなもの、保険のようなものだ。」…と思いがちでした。そして何10万円も払うのだからそう考えるのも当然といえます。

でも、いざ返済が滞ると、たしかに、○×銀行保証株式会社が○×銀行に残債を弁済してくれます。しかし、こんどは○×銀行保証株式会社が○×銀行に代わって取立屋となって、弁済を迫り、競売を申立てます。ちっとも「安心料」ではないのです。なんでこんな保証料を払わなくてはいけないのでしょうか。○×銀行グループに返済をするのは同じなのです。保証料として何10万円も取られるのは詐欺みたいなもの、とBird発行人は思っています。

日経ビジネス誌によるとこれは日本独特の商習慣で「米国には保証料という概念も、保証会社という組織も存在しない」ということです。

日米で住宅ローンは随分と違うもののようです。

路線価図がインターネット上で公開される


相続税評価のための路線価図は財務省印刷局発行です。かつて路線価図は随分高価なものでした。東京国税局分だけの場合でも一式をそろえるのに数10万円を要したはずです。金額を考えるとそうは簡単には購入できない代物でした。

しかしニーズを敏感に捉える出版社がありました。路線価図には著作権がないためなのか、路線価図をそのまま印刷して安く販売しようとするところがバブル時に現れたのです。当時の大蔵省印刷局がそれに対抗して一気に価格を数分の1に値下げしました。結果的に出版社による出版はされませんでした。ダイレクトメールで注文まで取ったところで挫折したと記憶しています。そんなこともあって今は随分と気楽に買える価格になりました。

それがついにインターネットです。いくら安くとも買う必要すらなくなりました。当社も毎年かなりの路線価図を購入していますが、それも今年限りになりそうです。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

平成12年分と平成13年分の路線価図が公開されています。PDFファイルというかなり共通性のあるファイルをつかっており、なかなか使いやすいシステムになっています。

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