トピックス20011030




オフィスの住宅転用に新制度・印鑑照合・2年半で30%のキャピタルゲインファンド・組入れ不動産の評価



バードレポート・トピックス版 2001.10.30

オフィスの住宅転用に新制度


国土交通省が来年度に「建築ストック活用型再生賃貸住宅制度」を創設します。(週刊住宅2001.10.4号)。オフィスビルをファミリー向けの広い住戸にリフォームして、それを地方自治体が借り上げて一般に対して賃貸を行うというものです。国が基本的にはリフォーム費用の3分の1を補助するとのことです。既存ストックの活用により財政負担を抑えながら公共賃貸住宅の供給が図れます。

都心居住が進んでいます。東京の都心部オフィス街での新築建物には居住系マンションが目立ちます。逆に一般のオフィスビルが新規に建築される地域は限られるようになってきています。オフィスよりも住宅のほうが賃料が高い地域も増えてきています。

東京都千代田区には「住宅転用助成制度」があります。ビルから住宅に転用するにあたり区が補助するという制度です。97年に1件、98年に1件、99年に3件でそれ以降はないようです。意外に少ない気がしますが、問合せ件数は減っていないようです。問題は、建築基準法等の関連法規を満たしていないために適用されない物件が多いのが実情だといいます。(月刊不動産フォーラム21、2001年10月号「建物の用途変更の実態」)。新たな国の制度も同じ問題にぶつかるのではないでしょうか。

印鑑照合に目を凝らす


bird発行人はかつて金融機関に勤務していました。届出印との印鑑照合をしたことがありますが、二つの印鑑を並べてよく見ても、重ね合わせてもよく分らないことはよくありました。まさに、本物であってくれよと「祈る」気持ちで、処理をすすめました。

銀行法務21の2001年10月号に「印鑑照合に目を凝らす」という記事。裁判で問題となった11例の「偽物の印影」と「本物の印影」とを並べて掲載しています。まさに「同じ印影」にしか見えません。「偽物かもしれない」との警戒心をもってすら気が付くのは「困難」なものばかりです。

最高裁判例では「かかる事務に習熟している銀行員が相当の注意を払って熟視するならば、肉眼をもって発見しうるような印影の相違が看過されたときは、銀行側に過失責任がある」となっています。なかなか銀行の窓口業務も大変です。

都心ビルは2年半で30%のキャピタルゲイン


三井不動産さんは99年4月に米国の不動産投資会社3社と共同で、日本ランディックさんからオフィスビルをまとめて購入しました。

それを今回2つのグループと単独1棟に分けて入札方式で売却しました。結果はオリックスさんが2グループ12棟、個人が単独1棟を落としました。

売却額は480億円から490億円にのぼったようです。99年当時の購入価格は370億円から380億円。2年半で約3割アップです。購入当時は空ビルだったものも、ビルのリニューアルを進めながらほぼ満室状態にして売却できたということです。

オリックスさんは「オリックス不動産投資法人」という不動産投資信託を設立しており、これらのビルはこの投資法人に投入していくとのことです。(日刊不動産経済通信2001.10.29号より)

都心部の優良物件は人気が集中しています。価格は高くなっています。そして高くともそれを購入するのは不動産投資信託等のファンドです。

高くてもファンドなら買えるのか、ファンドが高く買うから高くなるのか…どちらなのでしょうか。

ファンド組入れ不動産の評価は近隣相場と違う?


週刊ビル経営2001.10.22号で、ビルオーナー・仲介会社・不動産鑑定士とでビル経営についての座談会があります。そこで不動産投資信託に組み入れられたビルについて語られています。

ビルオーナー…上場不動産投資信託の組み入れビルに当社所有ビル近隣のものがある。周辺相場に比べてだいぶ高い評価をされているとの印象があるが。

不動産鑑定士…ファンドに組み込むのであれば、取引事例比較法ではなく収益還元法による鑑定が主になるので周辺相場と異なる評価になることもある。

司会者…大手町のあるビルが不動産投信に組み入れられた。場所もあまり良くなくビル形状も変形気味であまり高い評価をされないと思うが、メインテナントが長期入居しなくてはいけないとのしばりがあるので安定収入としては都合のいい物件といえる。

ファンド組み入れ不動産の「価値」は、普通の不動産の評価とは違うものになりつつあるようです。


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