トピックス20011128




超高層マンションの即日完売はいつまで続く・遺言書に「住居表示」で表示された不動産・登録免許税が廃止縮小される?・破産法改



バードレポート・トピックス版 2001.11.28.

 

超高層マンションの即日完売はいつまで続く


三井不動産さんの神田神保町の東京パークタワーでの第1期一般分譲直前の日曜日のモデルルームはガラガラだったようです。それでも5.2倍で即日完売。第2期分譲を前倒しし早期完売を目指します。ここと競合するのが三菱地所さんの銀座タワー。銀座での定期借地権による少々小振りのタワーマンションです。こちらはプレセールスの予定価格に比べ正式販売価格を約1割値下げして販売開始に臨みます。定借ですが銀座のタワーが坪180万円からです。

大人気で即日完売したはずの品川駅前のVタワーはホテルを借りてキャンセル住戸販売会を行いました。最近の「即日完売」はどうもあてになりません。

「AERA」2001.12.3号には「人気の超高層タワーにも…都心マンション大変調」の記事です。あまり具体的内容のない記事なのですが「ちょっと状況がかわってきたのかな」「バブル崩壊時を思い出してしまうな」なんていうことが伝わってきます。確かに少し前までなら一等地超高層タワーなら客も集まり強気の価格設定でも売れていたはずなのですが、変り始めると急変するのかもしれません。

この記事の中でバブル崩壊の1990年のマンション販売率についてのある不動産のプロの記憶が書かれています。「5月ごろには9割あった。出せば売れていた。ところが8月には8割から7割へ、さらに翌月は6割へ。ガクガクと落ちた。」今回はそれほど大きな変化ではないようですが、この道のプロとして「嫌な予感」をかすかに抱くそうです。

新築マンションの完成在庫を意識しないといけない時期なのかもしれません。

遺言書に「住居表示」で表示された不動産


昭和37年に「住居表示に関する法律」が施行され、「○○番地」という地番と「○番○号」という住居表示とが別のものになってきています。

さてある遺言です。「○番○号の不動産を次男に相続させる」とありました。つまり不動産が地番ではなく住居表示で示されていたのです。長男と次男はこの遺言について裁判にもつれこみました。

一審の東京地裁は「土地建物の両方の遺贈」としました。二審の東京高裁は「住居表示による記載は住居の表示だから、遺贈の対象は建物だけ」としました。そしてこれが最高裁にもつれこみます。最高裁(2001.3.13)は、「故人が永年居住した自宅の所在番号を示したのであり、土地建物両方と解すべき」との判断をして、東京高裁に差し戻しました。(月刊不動産フォーラム21、2001年11月号より)

いやはや住居表示の問題ですら最高裁まで争わなければ満足しないのが相続争いのようです。

税制改正でやっと登録免許税が廃止縮小される?


自民党の税制調査会は登録免許税を廃止縮小する方向で検討に入ったようです。登記費用が土地価格により差がつくのはおかしい、一律の手数料にすべきとの意見は当然です。自民党国土交通部会の試算では、一件あたり約8000円の手数料で登記事業が運営できるとしています。税制改正大綱の決定は12月14日で、そこで決まります。(日経2001.11.26)

登録免許税と不動産取得税は、株式等の有価証券への課税に比べ不均衡です。「すべての資産を平等に扱う」ためにはこの税目は廃止されて当然とbird発行人は考えています。

ちなみに証券化等に関連しての信託銀行による不動産の信託業務は「登録免許税が安い」ことが売り物の一つでした。信託銀行にとっては登録免許税の廃止縮小は困ったことになるかもしれません。

破産法改正で経営者にわずかでもお金が残せる?


倒産した中小企業経営者が再起しようとするときの大きな壁は「連帯保証」です。自民党がこの責任緩和に動き出します。会社倒産では連帯保証をしている経営者には「現金21万円と日常生活に必要な寝具、年金の受給権等」だけが残せます。米国では「現金約360万円、約200万円までの住居(一部の州では金額の上限規定なし)は引き続き所有できる」そうです。「日本でも米国並に再起のチャンスを経営者に与えるようにすべき」との意見が自民党内に多いというます。(日経金融2001.11.26「霞ヶ関風速計」)

同日同紙の別の記事にはUFJホールディングス社長の記者会見。「中小企業向けの貸し出しは信用に応じた金利をとるように交渉している。量より質を第一に考え、やめるものはやめる。」

まだまだ銀行発の中小企業倒産は増えそうです。


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