トピックス20020109




証券化ビル価格と中古マンション価格を比較する・省エネで資産価値が2億円増・容積率抜け殻既存ビル・不



バードレポート・トピックス版 2002.1.9.

証券化ビル価格と中古マンション価格を比較する


日経アーキテクチュア2002.1.7号に最近に売却された大型ビルの一覧が載っています。珍しいことでもありませんが、この記事では売却坪単価が計算されています。「総額何百億円」と聞くとよく分らない数字ですが、坪単価に置きなおすと、中古マンション価格に比較できるので実感しやすくなります。

日本電気本社ビル坪205万円、東京全日空ホテル坪179万円、新宿住友ビル坪220万円、大手町ファーストスクエア坪705万円、日本鋼管本社ビル坪389万円、三菱総合研究所ビルヂング坪341万円、シェラトングランデトーキョウベイホテル坪149万円、KDDI大阪ビル坪132万円、大同生命仙台ビル坪111万円、新潟テレコムビル坪92万円、名古屋広小路ビルヂング坪143万円、博多祇園21ビル坪116万円、東京の大川端リバーシティ坪155万円。

なお中古マンション坪単価は専有床あたりですが、このビル坪単価は建物面積全体に対しての金額です。だから調整が必要です。ビル全体に対してマンションの専有床に対応する部分が70%だとすれば、70%で割り戻さなくてはいけません。その他マンションと単純に比較できないことも多いでしょうが。

ちなみに安い順に拾っていくと、KDDI名古屋ビル坪40万円、新潟礎町第一生命ビル坪52万円、福島市のユニックスビル坪56万円、大阪の京町堀センタービルディング63万円、浜松シティビル坪65万円、札幌南二条ビル坪75万円、大阪の大手前センタービルディング坪79万円、金沢尾山町第一生命ビル坪85万円、東京の目黒東京海上ビル坪85万円。

「省エネで資産価値が2億円増」


また同誌(日経アーキテクチュア2002.1.7号)には「省エネで資産価値が2億円増」というタイトルの記事もあります。あるビルのリニューアルでエネルギーコストを年間1400万円削減しました。1400万円削減するとそのビルの年間収益は1400万円増加し、家賃が1400万円増えたのと同じこと。収益還元法による評価で単純に利回り6%で割り戻すのならば、収益1400万円が増加することで物件価格は2億3000万円アップすることになるからです。

これからの賃貸物件の価格はファシリティマネージメントやプロパティマネージメント次第です。

連担建築物設計制度による容積率抜け殻既存ビル


東急不動産さんが連担建築物設計制度をつかって18階建てのビルを建てます。東急不動産さんがビルを建てるにあたって近接地の7階建て既存ビルの余剰容積率を移転してビルを建てます。移転する容積率は延べ床面積にして5500u分に該当するそうです(日経新聞2001.12.14)。

既存ビルのオーナーは自分のビルの使用収益を続けたまま、「余剰容積率」という忘れていた資産を活用できます。対価の支払い等については触れられていませんが、当然にお金も動くのでしょう。

なおこの既存ビルの容積率は移転済みです。もし将来このビルが売りにでたならば不動産仲介業者としてはそこをしっかりチェックしないと責任問題に発展します。制度が複雑になり、そこで仕事をする人はいろいろ注意すべきことが増えます。

不良債権処理は会計の問題か法律の問題か


元長銀頭取が証券取引法違反などで懲役3年を求刑されました。「関連14社への融資が回収不能と見込まれたにもかかわらず、回収可能と甘く査定して不良債権を隠し、償却・引当額を約3130億円少なく計上した虚偽の有価証券報告書を提出。さらに配当原資がないのに約71億円を違法に配当したとされる。」(日経新聞2001.12.19)

不良債権の償却や引当は「会計」の問題であって、「法律」の問題ではないと思われている風潮がまだあります。しかし根本に振り返えれば法律問題です。引当償却不足により実質は債務超過なのに配当すれば違法配当になってしまいます。会計も法律も垣根がないと思わないといけない時代です。

再建企業の上場時期早期化が認められる


東京証券取引所は企業再建の上場制度の見直しを行ないました(12月18日)。これまでは、破綻後に会社更生法で立ち直っても3年経過しないと上場申請を受け付けないという一律的な取り扱いでしたが、この取り扱いを停止します。つまり破綻して上場廃止になっても、スポンサーがつき債務免除がなされ再生ができればすぐに上場申請が可能になります。

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