トピックス20020124




給水所の容積率等価交換と駅舎の余剰容積率活用・PFIと定期借地権マンション



バードレポート・トピックス版 2002.1.24

給水所の容積率等価交換と駅舎の余剰容積率活用


昨年12月には東急不動産さんが隣接既存ビルから容積率を移転して18階建のビルを建てるというニュースが流れました(日経新聞2001.12.14)。

そして今回は森ビルさんが東京都港区虎ノ門のビル敷地に隣接する東京都水道局の給水所の余剰容積率を使って20階建てのビルを新築するというニュースが流れました。水道局は資金支出なしで一定の床面積を取得するそうです。つまり余剰容積率と建物との等価交換事業のようなものなのでしょうか、水道局は8300uの未利用の余剰容積率を森ビルさんに渡して、森ビルさんから3420uのビル床面積を取得するようです(週刊住宅2002.1.31号)。

ふたつの例ともに隣接土地の未利用余剰容積率を移転する連担建築物設計制度を使います。この制度は99年に始まった制度です。制度が動き出すまでには3年近くかかるようです。

さらに2000年には特定容積率制度といって、隣接土地ではなくもっと離れた土地の容積率を飛ばして使う制度もできています。こちらはいつ頃になれば動き出すのでしょうか。

ちなみに東京駅周辺整備に関し「東京駅周辺地区で丸の内駅舎の未利用容積を移転させることにより有効活用を図る。」という報告書を東京都が公表しています。歴史的建物である東京駅の駅舎の保存復元しながら、駅舎の余剰容積率はその近隣でうまく使っていこうということのようです。都は2002年1月末をめどに都市計画案など具体的内容をまとめる予定だといいます(建設通信新聞2001.12.27号)。

さて民間による余剰容積率移転ビジネスのねらい目は都市部の神社仏閣ではないか、とbird発行人はにらんでいます。墓地は無理かな?

PFIと定期借地権マンション


PFI(Private Finance Initiative)とは、公共施設等の設計、建設、維持管理および運営に民間の資金やノウハウを活用することにより、公共サービスの提供を行う事業手法です。インターネットで調べるとかなりのPFI事案が進んでいることが分ります。

東京都は都営住宅の建て替えに伴い、定期借地権方式の超高層マンションの供給を行います。JR品川駅隣接の都営住宅(2.1ヘクタール)を建て替えるにあたって、都営住宅の施工と超高層定期借地権マンション開発を一体として民間事業者を公募します。一定の条件を設定し、民間からアイデアをつのり、良質で低コストの公営住宅を供給するのです。定期借地期間は70年で価格は所有権マンションに比べて4割安くするといいます(日経新聞2002.1.9)。

都心エリアには建て替え時期を迎えた都営住宅が6000戸30ヘクタールあり、これらについて今後10年で集約高層化し、生まれ変わる土地について民間活力を導入します。都営住宅が建て替えられると、それとワンセットで定借分譲の超高層マンションが供給されるということにでもなるのでしょうか?

定期借地権契約の期間70年はいいですね。100年間は心配ないよ、という「100年住宅」を歌った定期借地権マンションがありました。100年住宅それ自体はいいことでしょう。しかし、そのマンションは50年後に建物取り壊すという借地契約になっている定期借地権マンションです。

bird発行人は目が点になってしまいました。せっかく100年の寿命がある建物をつくってそれをわずか50年で壊してしまうのか…と。70年定期借地ならまあ100年住宅もいいのではないかと思えます


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