トピックス20020228




貸主の連帯保証人欄のある賃貸借契約書・有配当生命保険の配当金・高級賃貸マンションの需要構造に変化



バードレポート・トピックス版 2002.2.28.

貸主の連帯保証人欄のある賃貸借契約書


アパートの賃貸借契約で借主に連帯保証人をつけるのは極めて当たり前のことです。ところが貸主に連帯保証人を付けるそうです。社宅代行を行う不動産会社が「貸主の連帯保証人」欄がある賃貸借契約書を作りました。敷金の返還が遅れたとき遅延損害金も定めています(全国賃貸住宅新聞2002.2.4号)。

以前なら賃借人の破産や夜逃げを心配しても、大家の破産や夜逃げを考えることはありませんでした。

ところが今では大家が破綻して敷金保証金が戻らないケースも増えています。記事の中には「入居者がトラブルに遭わないためにも財務内容のよい家主を選びたい」とあります。アパートを貸す時には大家さんが前年の申告書を借家人に提出しなくてはいけない、という時代もやってくるのでしょうか。

有配当生命保険の配当金が少なくなってしまう


無配当の生命保険に比べて有配当の生命保険の保険料は高めに設定されています。「保険料は少し高めだけれども残った利益(剰余)のほとんど全てを配当金として契約者に返す」というのが有配当の生命保険の仕組みです。

現行の保険業法施行規則では剰余金については80%以上を契約者配当に回すべし、となっているようです。しかし改正案が金融庁からだされて「配当ルールの弾力化」を図るために、この80%を20%に改正するとのことです(保険毎日新聞2002.2.15号)。

つまり有配当保険を販売すると、これまでなら利益の80%を契約者に配当として還元しなくてはいけなかったのですが、それが20%でもかまわない、となるのです。20%しか契約者に還元しなければほとんど無配当に近い有配当保険となってしまいます。

「無理してまで契約者に利益還元の配当をしなくてもいいから、内部留保に努めて、潰れないようにしてくれ。」という金融庁の親心なのでしょう。

高級賃貸マンションの需要構造に変化の兆し


東京都の都心での「外人賃貸」といわれるものの多くは、家賃月額30万円から200万円、専有面積90から150平米の総額も単価も高いものです。特に立地も単に「南青山」ではなく「南青山何丁目何番」まで限定されるスポット需要です。

その外人賃貸が不安定になってきたといいます。従来のような2年契約の賃貸契約から月単位の短期賃貸借に移ってきており賃料総額の圧縮が起こってきているそうです。一方で家賃25万円から50万円と総額が幾分抑えられた日本人向け高級住宅需要が注目を受けているようです。立地は都心ばかりでなく世田谷や杉並といった城西地域でも可能のようです。(月刊プロパティマネジメント2002.2月号)

景気動向を見れば外人マネージャーに対していくら外資でもそんな贅沢はさせられないのでしょう。一方で終身雇用から外れて転職や独立を繰り返す30代の日本人高給取りは持ち家よりも高級賃貸が似合うようです。子育てを終わった熟年カップルも郊外の持ち家から都心に流入しています。

同誌には東京の家賃が集計されています。東京都心3区の新築マンション賃料は、専有80平米以上だと平米あたり5400円で、80平米未満だと4300円になっています。広いから高いというのではなく、高級賃貸が可能な立地には広いものがつくられると読むべきなのでしょうか。

銀座の一等地の価格はどうやって決まるのか


ダイエーが所有していた銀座ワーナービルはシャネルが171億円で落札しました。借地を除き土地140坪で建物築20年以上です。2002年1月の入札には70社が参加。そのうちの外資を中心とする10社程が収益還元法を採用した高い価格を提示したといい、他は旧来の手法で周辺の取引事例比較から価格をつけたために、価格に大きな乖離が生じたといいます。このビルは96年にカネボウからダイエーが120億円で購入したもの。(週刊ダイヤモンド2002.2.23号)

シャネルは本当に「不動産の収益」をもとにする収益還元法で価格算定をしたのでしょうか。bird発行人は違うだろうと思うます。「いくらでもいいから、絶対買える値段」で入札したのだろうと思います。

銀座一等地にシャネルが店を出す意味は不動産収益とは違うものです。シャネルは銀座表通りという超一流ブランド地に店が必要なのです。そこに店があることでブランドイメージが上がり全国で売上が増えます。銀座の表通りは、家賃による収益還元法で価格が決められるほど単純でないと思うのですが。

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