トピックス20020320




住宅を高く売るための演出提案会社・賃下げ時代の住宅ローン繰り上げ返済。・マイカルの証券化商品は債務



バードレポート・トピックス版 2002.3.20

住宅を高く売るための演出提案会社


アメリカでの話です。持ち家売却希望の顧客から相談を受けると「中古住宅の購入を検討する人に物件をいかに魅力的に見せるか」との視点から、家具、装飾品、照明器具のアドバイスをします。演出用の家具を借りさせたり、逆に所有家具を倉庫に預けさせることまでして、報酬は4LDKの戸建住宅で5000ドル。1カ月5件の相談があるとか。(日経ベンチャー2002.3月号「新事業・新商売」)

日本では中古住宅の建物にあまり価値を見出していません。築20年ともなると無価値の評価を受けることも普通です。それでも最近は中古住宅の建物について社会的ストックとしての価値を見出し、相応の評価を行い大切に使っていこうという動きがあります。いずれ日本の中古戸建住宅でもこのようなビジネスが始まるのではないでしょうか。

もっとも中古マンションについてはすでに日本でも成り立つビジネスとも思えるのですが。

賃下げ時代の住宅ローン繰り上げ返済。


日経ビジネス2002.3.11号の特集は「さらば定昇・退職金…賃下げ時代のサバイバイル術」です。生涯賃金は今後確実に下がっていきそうです。

記事の中に識者へのインタビューをカッコ書きで取り込んでいるところがあります。『「既にローンで家を買っている場合、繰り上げ返済を何より優先すべきだ。…」と○○氏は言う。』とあります。

このような記事は要注意です。本来は別の意味だったり、条件があったりするのに、雑誌記者の都合のいいフレーズだけが、記者によって記事に取り込まれることがあります。

Bird発行人もインタビューを受けて記事になってから、「こんなこと言うはずないのにナ」と思ったことがあります。

Bird発行人は住宅ローンの繰り上げ返済は「ちょっと待て」だと思っています。

『一部のファイナンシャルプランナーはいまだに預金取崩での住宅ローン「一部繰り上げ返済」を勧めます。余程の自信がない限りそんな愚かなことをしてはいけません。虎の子定期預金の取崩しでローン一部繰り上げ返済すれば、返済額の総額は確かに激減します。数字上有利なのは事実です。しかし虎の子預金がなくなったときに、リストラ・賃下げ・失業となれば一体どうするのでしょうか。即座に日々の生活に事欠くことになります。余裕金は必要です。

虎の子預金があれば、無収入でもしばらくは食べつなげます。苦しくなればローン返済を止めます。すぐ退去ということもなく、落ち着いたら返済すればいいのですし、競売になったとしてもそれまではタダで住めます。

無理な繰り上げ返済の直後にリストラ直撃なら、即座に地獄の1丁目です。今は手元資金を厚くする時代です。こんな時代に繰り上げ返済をしてよいのも今後の収入に不安のない人だけです。目先の数字ばかりでなく時代の置れた状況を意識しましょう。』(バードレポート1999.9.20号より)

マイカルの証券化商品は債務カットの対象?


マイカルがSPC(特定目的会社)に店舗を譲渡することで組成した商業用不動産担保融資の証券化商品(CMBS)が問題になっています。マイカルがSPCに店舗を売却してそのSPCからマイカルが店舗を借用するという形態を取っていました。マイカルがSPCに支払う家賃がめぐりめぐって証券に投資した投資家の収入になるのです。

証券化された時点で、証券は発行企業の倒産リスクと遮断されたはずでした。マイカルの社債ではなく、不動産の信用に対する証券なのですから。

マイカル側管財人は、「(マイカルからSPCへの売却は)売却とはいえない可能性がある。」とし、融資などの担保目的で一時的に所有権を移転した取引に近い、と言っているようです。家賃でなく利払いであるのなら債務カットの対象になります。そしてSPCに対する店舗売却を否定し、賃借料を債務カットの対象(更正担保権)にできないか検討している、といいます。(日経金融2002.3.13)

不動産証券化は企業の信用ではなく不動産の信用に対するファイナンスのはず。しかし本社や店舗のリースバック案件は実質的に賃借人となるその企業の信用が担保になっているようです。会社の信用なのか不動産の信用なのか微妙な事案も多いようです。

東武百貨店が同じCMBSスキームで店舗等800億円を証券化しましたが、その証券が証券会社で売れ残ったとの記事もあります(日経2002.3.13)。

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