トピックス20020418




貯金ゼロからのマンション購入者の気持ち・不動産投資の出口戦略・エンジニアリングレポートは何とテキト



バードレポート・トピックス版 2002.4.18

貯金ゼロからのマンション購入者の気持ち


「貯金ゼロからマンションを買っちゃいました」丸山晴美著・青春出版刊・1200円。bird発行人には全く理解のできない本です。

26歳の独身女性の著者が2700万円の郊外ファミリーマンションを35年ローンで購入する物語です。

家計簿をつけつつましく節約してお金を貯め、アパート探しの途中で偶然出合ったマンションのチラシから、一目惚れ衝動買いで購入します。「家賃払うのはもったいない」との動機で。そして今は住宅ローンとマンション管理費とでの月8万円以外は、生活費月2万5000円で生活し、「何よりお気に入りマンションがあるから」が心の支えだそうです。

この著者はファイナンシャルプランナーであり宅建の受験をしています。またこのマンションが値上がりや値下がりするとかは考えてもいないようです。

bird発行人周辺のある積極的賃貸主義者が最近持ち家に脱落しました。理由は「嫁さんが…」です。

不動産鑑定士の芳賀則人氏は「テレビのマイホーム取得大作戦や芸能人豪邸拝見といった類の番組を喜んで見ている人に私の考え方は別世界のことです。」と嘆いています。ちなみにbird発行人は多額のローンを組む勇気もなく賃貸暮らしです。

不動産のプロたちがこの独身女性を心底理解するのは不可能ではないでしょうか。「何でそこまでして…?。リスクをおかし、人生を縛ることまでして。」

理解はできないものの、なんとも勉強になった本です。これが今後の消費者の一形態なのでしょうか。

不動産投資の「出口戦略」と「不動産経営」


「海外の不動産投資は、…『収益不動産を取得し、不動産経営を行い、最後に売却して最大の利益を得ること』を意味します。一定の計画に基づき、一定の期間に投資を完結させる。完結させる事ができるというところに(日本での不動産投資との)大きな違いがあります。」(ビルディングマネージメントジャーナル2002.3月号「海外不動産事情」より)

日本でも「出口戦略」という言い方が、不動産投資戦略ではかなり一般化しています。仕入れた物件を最終的には、いつ、どのように、どこに売却して手仕舞うか、といった意味です。不動産を仕入れる前から手仕舞いを具体的にイメージします。

また「不動産経営」という意味もかなり変ってきたようです。以前は単に何を仕入れるか、だけだったと思います。いまではプロパティマネジメント(賃貸管理)が不動産の価値の源泉だという考えになってきており、そこまで含んで不動産経営というようになりつつあります。

管理不十分な物件は空室も多く賃料も安い。だから収益還元価格で安く買い叩ける。購入し管理をよくして、賃料を上げて空室を埋めると収益力が良くなる。収益が2割良くなれば、収益還元価格での物件価格は2割値上がりする…ということです。

最初から売却を前提として、賃貸管理を考え収益を増やし、それにより価格を引き上げて売り抜けます。数年前に日本でこのような考え方を聞くと随分と驚いたものですが、都市部のオフィスビル等の売買では極めて当たり前の考え方になってきています。

「土地の有効活用」…日本では当たり前のこの言葉をアメリカで英訳するのは困難です。「土地に建物を建築する」という意味でなく「当面は必要な土地ではないが、売るわけにもいかないから、節税も兼ねて何かを建てたり貸したりする。」という意味です。これを英語で一言では伝えられません。

エンジニアリングレポートは何とテキトウか


現役プロパティマネージャーが匿名で、エンジニアリングレポートのテキトウさを訴えています。(月刊プロパティマネジメント2002.4月号)

近年は商業ビル売買においては、建物の物的な調査報告がなされることが多いのですが、この記事はその調査報告についての買い手サイドの嘆きです。「免責事項」ばかりだし、安くかつ短時間で作成しているために大雑把で役に立たないそうです。

具体的な事例として、大手ゼネコン作成の調査報告で「耐震補強に1億8300万円要する」とあったが、実際には3億7500万円。建物が歪んでひび割れになっていたのに「ペンキ塗りなおし」程度の記載。

ゼネコンにとって他社施工物件の調査報告を引き受けることは、その物件に出入り自由の「通行手形」のようなものだそうで、それはそのビルの大規模修繕等にタッチできる営業チャンスともなるので、調査報告を安く引き受ける風潮もあるのだそうです。

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