トピックス20020501




上海はマンションブームと再開発ラッシュ・億ションの登場と外国人向け賃貸の家賃・上海は超高層ばかり



バードレポート・トピックス版 2002.5.1

上海はマンションブームと再開発ラッシュ


「1980,年代中期まで、中国の都市部の個人持ち家率はほぼゼロに等しかった。それだけに、政府の住宅商品化への政策転換は、大きな需要を喚起し、不動産市場にとって、大きな商機となるに違いない。……(中国の)市場で取引された建物の9割近くは住宅である。」(不動産鑑定2002.5月号「中国の不動産投資動向と市場の現状について」)

bird発行人は連休に上海を訪れました。まさにマンション建設ブームです。戸数何百戸の超高層マンションばかりで、70uから100uが多いようで、ちょっと郊外なら100uで日本円換算400万円から500万円です。上海のホワイトカラーの給料は日本での5分の1から10分の1ぐらいなので、年収比で考えれば東京とそれ程変らないように思えます。自己資金プラス住宅ローンで購入するのが普通のようです。

上海の都心部はあちこちで再開発の地上げが行われ古い住民は立退きを迫られ、立退き料が支給されています。この立退きをした人の多くが立退き料を頭金にマンション購入するようで、マンションによっては購入者の半分が立退きをした人ともいいます。バブルの頃の東京都心で地上げされた人が居住用買換特例で郊外に住宅を購入した図によく似ています。

現在は社宅住まいの旅行ガイド氏は「これからは立退き料で買う人もいなくなるし、買える人は皆買ってしまった。後は買う人はいなくなる。」「これはバブル。あと2年したら値下がりして不動産会社は潰れるし、貸した銀行も潰れる。私はその値下がりの後に買うつもり。」と言っていましたが。

→写真を見る…上海郊外の一般的なマンション

億ションの登場と外国人向け賃貸の家賃


「上海不動産ブームもついにここまできた!。1室600uの分譲マンション、一体だれが買うの?」(スーパーシティ上海.2002.1月号) 

2億7000万円、坪単価150万円の分譲マンション。申込は17人でした。記事は続きます。「高級マンションを購入する30-40%が上海人で、ステイタスシンボルとして。…20-30%が香港人で100%投資目的。10-20%が台湾人で住むため。1-2%が日本人」だと。

ちなみに2001年までは「外人向け」と「国内向け」の上海の市場は別でしたが今は一つになっています。

外国人向け賃貸マンション相場。日本人の多い地域での100u強の2LDKで募集賃料は20万円/月から40万円が多いようです。

現地のある日本人社長さんの130uのお住まいは5年前に65万円で借りて、以降毎年のように値下げの交渉をして、今や13万円にまでなったといいます。

上海にできるのは超高層の建物ばかり


「2001年第4四半期の…北京のAクラスビルの平均募集賃料は27.31US$/u/月、上海では0.61US$/u/日。…空室率は北京が12.5%に対し、上海が14.5%」(不動産鑑定2002.5月号同記事)

 換算すると北京は11700円/坪月、上海は7800円/坪月です。

上海森茂大厦(上海森ビル)という46階建てのビルがあります。日系企業の駐在事務所が多く集まり、日本の地方都市での超一流ブランドビルという感じです。つまり、東京の一流企業の支店営業所が数多く入居しているが、どのテナントも何フロアも借りるというのではなく、フロアの一部を区切って借りる、という状況です。ここは坪2万円といいます。

「竣工からほぼ4年を経過したわけだが、入居率は…98%以上を達成している。また入居…テナントについても、日系の有力企業のみならず、アメリカ・ヨーロッパの一流企業がキラ星のごとく並ぶ、日本では考えられない夢のようなラインナップである。     

2000年11月、このビルは名称を「上海森茂大厦」から「HSBCタワー」に変更している。香港上海銀行(HSBC)がアジア本部を香港から上海に移すにあたり、床の一部を譲渡するとともに…「ビル名称権」を譲渡したのである。」(不動産鑑定2002.5月号「森ビルの中国における不動産開発事業」)

ビル名が変ったので旅行ガイド氏は「森ビルは香港上海銀行にビルを売った」と思い込んでいました。

→写真を見る…HSBCタワーの入居者(写りが悪い)

超高層ビルが連立する上海の風景は東京の比ではありません。旅行ガイド氏は「地震がきたらどのビルも全部崩れますよ。上海は地震がないからと、どれも簡単に建築しているから。」と信じています。

一流ビルはともかく「大丈夫?」っていうのも確かにあります。ある建築中の超高層マンションの1階部分は古いレンガの建物でした。つまり古い建物に継ぎ足して超高層を建てたようにしか見えないのですが…。Bird発行人に真偽の程は分りません。

→写真を見る…継ぎ足し建物?右側の建物一階部分です。

お金に国境はない


日本のシティバンク新宿支店でつくった銀行口座のキャシュカード。上海のシティバンクのキャシュコーナーででいつもの4桁の番号を入れたら中国の紙幣が出てきました。もうお金に国境はありません。


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