トピックス20020516




保険契約者は生命保険相互会社の支配者・ワンルームマンションの原価・インターネットによる不動産の売買



バードレポート・トピックス版 2002.5.16.

保険契約者は生命保険相互会社の支配者


 従来からの日本の生命保険会社は相互会社です。相互会社とは生命保険契約の契約者がその会社を支配するという仕組みです。もっとも保険に加入するときにそんなことを考える人は誰もいませんが…。しかしbird発行人はその仕組みを実感しました。

 bird発行人には大同生命さんの小さな生命保険契約があります。相互会社である大同生命が株式会社化するにあたって会社の支配者たる保険契約者に株式割当てを行いました。bird発行人には小さな契約にかかわらず0.7株の割当てがなされました。1株に満たない端株ですのでその株式は換金され、銀行口座に20万円近くが振り込まれました。保険契約者は確かに会社の支配者たる株主だと実感したのです。

 bird発行人にはもっと多額の保険料を払い続けてきた相互会社がありますが、そこはバブル処理と逆ザヤ処理で精一杯。期待はできそうにありません。

果たして相互会社である生保の経営者従業員は契約者が会社の支配者であるということをどこまで意識しているのでしょうか。

 「保険契約を守ること」は当然ですが、「会社の価値を高めること」も支配者であり株主である保険契約者に対する経営責任なのです。もしもbird発行人の他の契約をもすべてを大同生命さんの契約にしていたなら、bird発行人の口座にはもっと多額の振り込みがあったかもしれないのですから。確かに「保険会社を選ぶ」時代なのです。

ワンルームマンションの原価


 ある金融会社がワンルームマンションデベロッパーに対して自社所有するための融資を提案します。

 「現在、新築ワンルームマンションを投資家に販売した場合の運用利回りは一戸あたり約4.5〜5.5%。デベロッパーが投資家に販売せず、自社で保有することで投資効率を高め、同水準の賃料で通常より3〜4%高い利回りによる運用が可能と(その金融会社は)見ている。……年間12棟の開発物件のうち10棟を投資家に販売し、残り2棟を自社保有して高利回りで運営することを(その金融会社はワンルームデベロッパーに)提案している。」(日刊不動産経済通信2002.4.5号)

 投資家に販売するのはもったいないから自分で所有しろよ、金融の面倒は見るよ、ということです。

 この記事での利回りに従いワンルームマンションの一般への分譲価格が利回り5%で自社所有を8%としましょう。自社所有となればそれが原価でしょう。だから分譲ワンルームマンションの原価は利回り8%、それが5%で分譲されるということです。

 年間家賃収益4000万円とし利回りで逆算します。8%での5億円が原価(5億×8%=4000万)、5%での8億円が分譲価格(8億×5%=4000万)となります。

ワンルームマンションの販売広告費支払前での一棟単位での原価とはこんなものなのでしょうかね。

インターネットによる不動産の売買実績


 大京さんのインターネットによる新規発売マンションの販売実績が公表されてました。平成8年度76戸30億円、平成9年度262戸105億円、平成10年309戸111億円、平成11年度1091戸396億円、平成12年度1707戸621億円、平成13年度2056戸766億円です。

 三井不動産販売さんのホームページをきっかけとしての平成13年度の成約実績は前年度の約1.5倍の5907件にのぼっているそうです。(不動産住宅ジャーナル2002.5.1号)

インターネットを避けては通れない世の中です。

建築価格はジワーと上昇中


 賃貸住宅は建築施行単価のばらつきが大きいようです。分譲住宅の建築費坪単価は40万円から60万円でほぼ納まるのに対し、賃貸の場合には最高で坪90万円でありながら坪40万円未満のものが30%をも占めると、ばらついています。ただばらつきの違いはあるものの、建築費坪単価の平均値は、分譲が7000円高いだけでほぼ同じ約50万円です。(日経アーキテクチュア2002.4.15、同誌による建設会社へのアンケート調査結果より)

 また昨春以降、分譲マンションの建築費がじわじわ高騰しているようです。1年前比での上昇率は10%以上であり、なかには20%超アップのケースもあるそうです。ゼネコンが収支度外視の安値受注から適正な利益確保に動いていることが原因だそうです。値上がり建築費を圧縮するために床スラブを薄くしたり共用施設を極力つくらないという対応も出てきているとのことです。(住宅新報2002.5.17号)


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