トピックス20020523




都市基盤整備公団の賃貸住宅での実験・オフィスビルから分譲マンションへの用途変更・相続税は所得税の補



バードレポート・トピックス版 2002.5.23

都市基盤整備公団の賃貸住宅での実験


 (1)インターネットで実験的に入居申込を受付しています。もちろん入居審査は当選者に対し個別に行ないます。

http://www.udc.go.jp/Bukken/Rent/

 (2)東京の東雲に2000戸のデザイナーズ賃貸マンションを建築します。建築家6チームを使いバスルームや玄関がガラス張り等の思い切った住環境。民間ならばそこまでは大規模大胆になれない(?)デザイナーズ賃貸住宅です。(SPA!2002.5.21号)

http://www.codan.jp/

 (3)東京のシティーコート目黒は484戸の賃貸住宅。公団型のスケルトンインフィル(SI)の導入しました。建物駆体のスケルトン部分と、建物内部で将来可変更新が必要となるインフィル部分を分離構造としたのです。そのために上下階で自由な間取りの実現が可能になっています。

 また更にその結果として、各住戸が簡易間仕切りによる自由間取りが実現しました。例えば70平方メートルのワンルームマンションに可動式簡易間仕切りを事前に用意します。2DKその他賃借人希望間取りに賃借人自らで自由に変更します。遮音性に問題ありそうですが今後の賃貸住宅への提案になっています。

 分譲マンションのSIは建物内部の間取り自由設計ともいえますが、賃貸住宅のSIはこのような賃借人毎の簡易間仕切り自由設計になるのでしょう。

<参考>「コーポラティブ」で「スケルトン」の分譲マンション

バードレポート 2000年9月4日 第318号

住宅金融公庫の賃貸住宅融資での気概


 (1)貸家の住宅着工は伸びているのに公庫融資での貸家は大きく減です。(住宅金融月報2002.5月号)

 融資審査に2ケ月要したものを4週間にまで短縮しました。そして銀行ローンと比べても「ひけを取らない」(本音は「うちの方が有利」)とのリーフレットを用意して現場ではドンドンと融資推進です。

 (2)賃貸住宅融資の床スラブ基準を10センチから15センチにと分譲並に改めます(分譲マンションでの基準も改定)。 住宅の質を金融面からリードしようという気概がこの時期でも感じられるのは嬉しいことです。公庫が融資基準を改定することで日本の住宅の質は向上した、とbird発行人は思っています。

優良不動産はファンドの間をぐるぐると


 ダヴィンチアドバイザーズさんが1999年に組成した不動産ファンドがビル10棟を185億円で売却しました。ファンドの場合は不動産を買った瞬間に売却を意識します。かつての日本の不動産投資のように「永久所有」なんて考えません。このファンドの平均利回りは売却益を含め年平均30%台半ばだったそうです。(日経不動産マーケット情報2002.6月号)

 そして買ったのはオリックス不動産投資法人さんです。つまりあるファンドで役割を終えて売られた物件が新たなファンドに買われ新たな役割を与えられるのです。優良な不動産物件がファンドとファンドの間をぐるぐると回る世の中を迎えています。

<参考>ついに来た、投資運用不動産バブル。さあ、売り逃げの検討を。

バードレポート第337号2001年1月29日


<参考>10年前の不動産小口化商品は期限到来で一斉に売却へ

バードレポート第308号2000年6月19日

オフィスビルから分譲マンションへの用途変更


 東京都文京区の1992年築で延床面積1100平方メートルのオフィスビルが、用途をオフィスから住宅に変更した上で、分譲マンションとして販売されることになりました。(日経不動産マーケット情報2002.6月号)

 このビジネスが成り立つ立地も多いはずです。早くノウハウを身に付けたところが勝ち組になれるニュービジネスだと思えるのですが。

<参考>オフィスの住宅転用に新制度

バードレポート・トピックス版 2001.10.30

相続税は所得税の補完税という考え方


 税研2002.3月号に金子宏東京大学名誉教授が相続税制度について書かれています。

 そもそも相続税は納税者も少ないし、税収も少ない。なんでこんな税金が存在するか、について…。

 「私見では、相続税の存在意義は、所得税の補完税であることにある、と考える。相続による財産の取得も、外(そと)からの経済的価値の流入・帰属という点では、広義の所得の一つの類型である。

 しかし、…巨大な相続財産が他の所得並みの税負担ですんでしまうことに対しては、批判がありえよう、そこに、相続による財産の所得に対しては、所得税とは別の租税として相続税を課する…。」

 bird発行人は所得税と相続税は別ものと思い込んでいました。こんな考え方もあるのですね。

 相続税と贈与税は一体化の方向に進みそうです。相続贈与を問わず一生に受け取った総額に対して課税する「累積課税方式」になり、単年度単位の考え方をとらなくなります。ただし課税技術上の問題から「一生に」ではなく「10年ごとに」といったようになりそうですが。(日本経済新聞2002.5.15)


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