トピックス20020620




日本の不動産投資は地球上で最もリスキー・東京オフィス市場2010年問題・日本の建物の寿命が短い理由



バードレポート・トピックス版 2002.6.20

日本の不動産投資は地球上で最もリスキー


 「地球上で最もリスキーな対象に、よくも思い切ったものである」とウォールストリートジャーナルの記者に書かれたのは、今年の3月に日本の不動産に資産の大半を投資した米国人投資家です。その投資家は「私は天才か、さもなきゃ頭がおかしいか」と自分自身でいっているとのこと。日本の不動産に投資するということは、米国においてはそれ程の博打だと思われているようです。

 「東京の物件には、購入価格に対する年間賃貸収入の割合が7%近くに達するものが現れた。ニューヨークやロンドンでの投資収益率に比べ約2倍だ。専門家たちによると7%という数字は過去数十年どんな主要都市でも見られなかった高さで、海外勢はこの利回りだけを目的に土地を買った。今後値下がりしても儲かると算段したのだ。」(日経ビジネス 2002.5.27号が転載したWallStreetJournal 2002.5.3号より)

 bird発行人は知りませんでした。日本の不動産がそんな歴史的状況にあることを。それにしてもそれほどの状況なのでしょうか?

 さてペイオフの影響なのでしょうか、東京では一棟アパート等の収益物件を対象として、全国の資産家等からお金が流入しているようです。

 ファンドバブルと言われる都心オフィスビルの値上がりばかりでなく、これら収益物件についても値上がり(つまり利回り低下)が始まっている気配です。

東京オフィス市場の「2010年問題」


 「東京23区のオフィスワーカー数は2000年から2010年で5%減少すると予想される。これは最悪のケースで370万平米、(建替え後の)丸の内ビルディング23棟分に相当するオフィス市場が消えることを意味する。特に、2007〜2009年前後には団塊の世代の定年退職による大きな落ち込みが予想されることから、オフィス市場の「2010年問題」として注意を喚起すべきである。」(アトラクタースラボさんとニッセイ基礎研究所さんとの共同調査、2002.6.6公表資料より)

 オフィスの2003年問題とはオフィス大量供給による空室率上昇と賃料低下の心配のことです。更にもっと先の2010年まで心配事を抱えつづけないといけないようです。

将来予測のなかで最も確かなものは世代別の人口動向でしょう。確かに人口は減り、団塊の世代はリタイアします。

ニッセイ基礎研究所さんへ・レポートをダウンロードできます。

ホームアトラクタースラボさん

巨大オフィスの存在意義を問い直す


 不動産経済FAX-LINE2002.6.11号にアーキネットの織山和久氏が巨大オフィスについて書いています。

 「巨大企業」はそもそも都心の本社人を集める必要があるのか。社外の情報収集が必要な部隊は都心立地は必要だろうが、それ以外は2時間もの通勤時間をかけてまで集まる必要があるのか。

 「いまどきの会社」には、自転車通勤用シャワー室・気分転換用屋外テラス・地階の卓球ルーム・メゾネット構成・吹き抜け等々、オフィス内装では対処できないニーズ。しかし希望される立地は青山等の夜遊びの出来る街であり、丸の内や品川ではない。

「ベンチャー・成長企業」は急成長もあり破綻もありで、ユニット単位で増減できるフレキシブルなオフィス。

 「2003年問題も大変だが、それ以降にじわじわと巨大オフィスの存在意義を問い直す動きも深刻だ。こうした大型オフィス…10年後にはそっぽを向かれるかもしれないのだから。」

日本の建物の寿命が短い理由は日本の「男」
 「日本の建物は欧米の建物に比べてなぜ長持ちしないのか?」の疑問に対して、扇国土交通大臣が2002年4月10日の衆議院国土交通委員会での発言で答えています。(同議事録より)

 「日本人の中で、…例えば自分で日曜大工をしてペンキも塗ろうというような男の人がすごく少ないんです、男が。あえて男と言わせていただきます。欧米の先進国では、男性が日曜大工だとか何かで物すごく自分の家を大事にするんですね。

そういう手入れ一つとってみても、私は、長もちするということだけは、だから差があるということ、30年と60年の差がおのずと出てくるということもぜひ御理解いただきたい。」

 確かに…。日本の建物が長持ちしない理由の一つは日本の「男」のようです。


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