トピックス20020725




都市公団定期借地供給での賃貸住宅供給・アメリカの家計は住宅ローン借金漬け・消費者金融は年収200万



バードレポート・トピックス版 2002.7.25.

都市公団による定期借地供給での賃貸住宅供給


都市基盤整備公団の「民間供給支援型賃貸住宅制度」の事業者が決まりました。これは公団が基盤整備を行った敷地を民間事業者に50年一般定期借地で賃貸し、事業者が賃貸住宅を建設供給する制度です。民間から見れば公団から50年定期借地で土地を賃借してそこで賃貸住宅経営をすることになります。

東京の「東雲(しののめ)キャナルコート」敷地7739uは東京建物に決定しました。ここに435戸の賃貸住宅が供給されます。その他にも3ケ所が決定しました。(日刊不動産経済通信2002.7.19)

bird発行人は2つ注目しています。

まず、定期借地で賃借した土地で賃貸住宅を供給するというビジネスが今後成立していくのか、ということです。公的セクターからの定借土地の供給が進みそうです。東京都は都営住宅団地の建替えに際しては、民間に定借土地を提供することで、建替え資金の調達を考えています。定借土地について分譲マンションばかりでなく、証券化を視野に入れた賃貸住宅経営という選択肢も検討されてゆきそうです。

もうひとつは、東雲での賃貸と分譲との競争です。東雲は東京の銀座に近い立地で、最終的には住宅だけでも6000戸の大プロジェクトです。公団は定期借地での敷地提供ばかりでなく自前での賃貸住宅提供をも行います。それも大規模デザイナーズ賃貸マンションを指向し建築家6チームを使い思い切った提案型の住環境を目指しています。民間の賃貸住宅も公団に負けるわけにはいかず大競争になりそうです。

この東雲には割安感のあるタワーマンション2棟が分譲され1000戸以上が高倍率即日完売しました。

さて街が完成した時に人気になるのは、「普通の分譲タワーマンション」でしょうか、それとも「大規模なデザイナーズ賃貸マンション」でしょうか。

これまでの常識なら前者でしょう。しかし世の中で賃貸が注目されています。公団等が頑張れば後者となる可能性がありそうです。bird発行人は東雲での賃貸と分譲との人気競争を楽しみに見ていきます。

アメリカの家計は住宅ローンで借金漬け


バブルの頃の日本では自宅担保のフリーローンがありました。値上がりした自宅の土地建物の価値を担保に使途自由のお金を銀行が貸してくれました。

アメリカでの住宅ローンは使途自由のフリーローンです。アメリカでは住宅の価格上昇が続き、新たな借り入れが可能となり、それが消費にまわります。アメリカの消費は不動産価格上昇への依存を強めています。(日経2002.7.24)

なにやらバブル時の日本の「資産効果」感覚なのでしょうか。自宅が値上がりしたのでなにやら金持ちになったと錯覚して消費を拡大させた昔の私たち日本人のようです。

消費者金融は年収200万円未満への貸し付け急増


バブル未体験の若年層への貸し出し攻勢が始まっています。消費者金融での貸付金総額のうちで年収200万円未満層への貸付の割合が増加しています。20-30代のパートやアルバイトを意識したコマーシャルを展開しているアコムは、98年3月での年収200万円未満層への貸付の割合が全体の15.6%でした。それが2002年3月には22.9%になっています。一方で年収500万円以上の層への貸付は19.1%から14.6%へと収縮しています。消費者金融大手4社はいずれもほぼ同じ傾向です(最大手の武富士だけは200万円未満層への貸付けを増やしていません)。

「親元で生活する若年層への貸し出しは不良債権化しずらい」そうです。もっとも消費者金融の貸倒れも急増中で、大手4社の貸倒れ費用は前期比56%増です。(日経金融2002.7.24)

銀行の「貸しおこし」政策?


東京三菱銀行は「貸し“おこし”」政策を始めるといいます。健全な取引先社への貸し出しや、住宅ローンなどで新規融資を拡大する「貸し興し」と、企業の信用リスクに応じて貸出金利を引き上げる「貸し起こし」のふたつの「貸しおこし」だそうです。(日刊工業新聞2002.7.9.)

第三セクターへの融資がRCCへ売却されるという記事もありました。また銀行として進めにくかった個人向け融資の最終処理も進みそうです。不良債権問題の峠をこえれば、各銀行ともにこのような動きになるのでしょう。

しかし金利の引き上げをこんな言葉遊びに使ってほしくはないものです。

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