トピックス20020801




銀座が縮小。・不動産のリスク…新しいキーワードは「清算価値」・新しい不動産投資信託。



バードレポート・トピックス版 2002.8.1.

銀座が縮小している。銀座の外れはマンションに。


東京の銀座は江戸幕府の銀貨鋳造所(銀座)跡です。現在の銀座は1丁目から8丁目までありますが、明治当初の「銀座」はその1丁目から4丁目のうちの一部でした。昔は銀座7-8丁目の東側の昭和通りより東は「銀座」でなく「銀座の外れ」であって、貸ビル不人気エリアだったそうです。ところが高度経済成長下に「銀座」の名前で賃料は高度成長。「銀座の外れ」でも坪4万5000円になります。それが今は1万5000円。すっかり元の「銀座の外れ」に戻ってしまったそうです。(ビル経営2002.7.22号)

銀座の中心の、中央通り沿い・並木通り沿い・晴海通り沿いは好調、周辺では賃料苦戦です。そして「銀座の外れ」は銀座でなくなってしまい、空き地はビル用地ではなくマンション用地になっています。

しかしマンションなら「銀座」の名前で売れます。例えば「○○マンション銀座東」は「銀座での東の地域」でなく「銀座よりもずっと東」という意味のようで、とても銀座とは思えない立地もあります。

不動産のリスク…新しいキーワードは「清算価値」


「個人では利殖用ワンルームマンションや定借マンションがブームだ。一方企業では「持たない経営」の実現のため土地売却が進む。老朽化や土壌汚染など、20年後、30年後のリスクを考慮する必要がある。」(日経ビジネス2002.7.22号)

マンションを買っても将来建替え時には資金が必要になります。新築分譲マンションの購入時から30年後の建替えのための積立をするといくら必要となるのか。総戸数50戸5階建てのマンションを30年後に全戸が参加して建替えるためには、管理費修繕積立金の支払いとは別に8万円強の工事費を購入時から毎月積み立てる必要があるとか。

人気の都心部の定期借地権マンション。50年後に取壊し費用が生じ原則としてマンション所有者の負担になります。分譲時に一定額を将来の取壊費用のために徴収するマンションもありますが、50年後の解体費用など誰も予想できません。それが多額になったならマンション所有者はどうするのでしょうか。

企業が売却する工場用地が土壌汚染していたら、多額の浄化費用が必要になります。売却後に買主から浄化を求められるケースもあります。工場用地を売ることは見えないリスクを負いこむことです。

不動産の新しいキーワードは「清算価値」だそうです。将来の見えないリスクを織り込んでその不動産を清算したときの価値はいくらになるのか、ということです。「清算価値」。考えさせられる言葉です。

新しい不動産投資信託。上場J-REITは5銘柄に。


オリックス不動産投資法人が東証に上場しました。上場J-REITは5銘柄になっています。リアルエステートマネジメントジャーナル2002.8月号でみずほ証券の石澤卓志氏がこのJ-REITを説明します。

投資法人の言い分や目論見書をそのまま鵜呑みにするのではなく「この説明は必ずしも正しくない」等とかなり辛口の部分もあります。

J-REITはなかなか個人投資家に浸透していません。それはその中身が理解できないことも一因に思えます。この記事のような詳細な解説が一般化すれば、J-REITの裾野も広がっていくのではないでしょうか。

オリックス不動産投資法人は管理コスト10%削減を方針にします。J-REITではその収益力が1口の価格に反映されます。管理コストが下がれば、その分収益が増加し、それが価格に反映されます。管理の良い悪いが価格に直接反映されますから、管理会社の価格競争サービス競争は激化するでしょう。

さてこの投資法人で目に付くのは、破綻企業所有案件とファンドを巡りめぐってたどり着いた案件の多いことです。旧長銀系の日本ランディックの物件、旧山一証券系の物件が数多く含まれています。またダヴィンチアドバイザーズがファンドで運用して売り抜けた物件も目に付きます。

90年代後半に都心部でのバルク買いでの不動産投資は相当の利益を得たことも分ります。日本ランディックのオフィスビル13棟は1999年に370-380億円で外資等に買われた物件です。それを2001年秋に480-490億円でオリックス等に売却されました(日刊不動産経済通信2001.10.29号)。今回の投資法人にはこのうち8棟が組み入れられています。かつては「買い側」ばかりだった不動産投資ファンドが「買い側」でなく「売り側」に回っていることも分ります。やはりすでに相応の利益を得て不動産の組替えを行っているのでしょう。 

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