トピックス20021003




NTTドコモの社員は銀行で変額年金を買えない・金融マン向けカードローン。・デザイン収益還元価値



バードレポート・トピックス版 2002.10.3.

NTTドコモの社員は銀行で変額年金を買えない


10月1日からに変額年金の銀行での窓口販売が始まりました。しかしNTTドコモの社員は東京三菱銀行やUFJ銀行などで変額年金を買うことができません。これら銀行がNTTドコモに行員を出向させているからです。(日経金融2002.9.30号)

変額年金は生命保険契約です。だから銀行が変額年金の窓口販売を始めるに当たって各銀行は生命保険会社の保険代理店となりました。そして生命保険業界には「構成員契約規制」というものがあります。

法人の保険代理店は密接な人的資本関係を有する企業グループや関連会社に所属する役員や従業員には保険を売ることが原則できません。

これは勤務先企業から従業員が強制的に保険加入を求められることを防ぐとともに、専業外務員中心の生命保険会社を守るための制度です。

大企業であればその従業員だけをマーケットにする保険代理店となるだけで大きな保険ビジネスになりそうですが、この規制のためにそれはできないことです。さて今回の問題は規制対象の関連会社に「社員が出向している会社」が含まれることです。

NTTドコモには東京三菱銀行やUFJ銀行などが行員を出向させていますから、NTTドコモの社員はこれら銀行の窓口で変額年金を変えないのです。

この規制により銀行の窓口で変額年金を買いたくても、売って貰えないサラリーマンは、NTTドコモの他にも多いのではないでしょうか。

金融マン向けカードローン。資格により金利優遇。


スルガ銀行の「バンクマンズクラブ」は銀行員等の金融機関に勤める人向けのカードローンで、月収の3倍までの無担保融資。そして各種保有資格による金利優遇があります。原則10%の金利が、その銀行員が司法試験合格者なら5.00%へと優遇されます。

その他、公認会計士補 5.63%、CPA(米国公認会計士)6.25%、不動産鑑定士補 6.25%、MBA 6.88%、税理士 6.88%、証券アナリスト 7.50%、中小企業診断士 7.50%、司法書士 8.13% 、社会保険労務士 8.13%、情報処理技術者 8.75%、宅地建物取引主任者 8.75% 、土地家屋調査士 8.75%、CFP 8.75%、 AFP 9.38%。資格があれば低利ローンになります。

企業向け貸し出し金利は貸し出しリスクに応じて決まるようですが、これもその一環なのでしょうか。さて金利格差をどうやって決めたんでしょうかね。

http://www.surugabank.co.jp/directone/bankmans/

優れた建築デザインの収益還元による不動産価値


かつての日本の大型ビルはレンタブル比を最大にするため、すなわち賃貸可能面積を大きくするために共用部分の面積を可能な限り小さくしていました。しかし近年は大きなエントランスホール等「無駄な共用スペース」を持つ大型ビルが増えました。

もちろん単なる「無駄」なら意味がありませんが、それが優れた建築デザインとして「このビルに入居したい」思わせるものだとすれば、そのビルの価値はどう判断されるのでしょうか。

近年のビルの価値は収益還元価格で決まるようになっています。そのために賃料(賃料単価×面積)と将来の価値を現在価値に割り引くための割引率とによりビルの価格が決まるようになります。

「無駄な面積があるけれど(あるから?)入居したいと思われるビル」は魅力があるので賃料単価アップ、共用スペースが広いので賃貸面積ダウン、割引率はダウンとなります。割引率ダウンとは物件価格の上昇を意味するものです。

それは魅力あるビルなのだから空室の心配がなく安定したキャシュフローを確保できるだろう、だから投資家にとっては低い利回りでも(つまり高い価格でも)心配ない、ということなのです。

いいビルは賃料アップばかりでなく割引率ダウンによってもビルの価値を引き上げます。この結果として無駄な共用スペースがあってもビルの価値(収益還元価格)が高くなることも多いのです。

(リアルエステートマネジメントジャーナル2002.10月号山内正教氏)

人間が1分間に歩く距離 <訂正>


前号で「人間は1分間に110メートル歩く」という記事をご紹介しました。不動産広告については公正取引委員会告示により「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分を要するものとして算出」と定められています。時速にすると4.8キロとなります。お詫びして訂正いたします。



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