トピックス20021017




セールアンドリースバック・保育所誘致目的・生保は金融機関類似のもの



バードレポート・トピックス版 2002.10.17.

セールアンドリースバックと安定的賃貸借契約


月刊プロパティマネジメント(2002.10月号)が、日本ビルファンド投資法人(NBF)の第2期決算をみずほ証券レポートを引用して分析しています。

不動産投資信託が決算内容を公開するようになって大規模賃貸ビルの賃貸条件等が一般に対してかなりオープンになってきました。

NBFの運用対象不動産の51%は「安定的契約」で占められています。ここでの安定的契約とは@定期借家契約A5年以上の長期契約B解約禁止特約付契約C解約時3ケ月以上の違約金特約付契約ということだそうです。そしてこの安定的契約の内訳は@が40%、Aが16%、Bが2%、Cが42%です。

NBFの最大テナントは大手町のNKKビルの日本鋼管で、2011年3月までの定期借家契約です。これらが「安定的契約」です。これはビル名から分るようにもともと日本鋼管所有のビルをNBFが買い取って日本鋼管に貸し付けているものです。いわゆるセールアンドリースバックです。

今回「安定的契約」の一つが解約になります。芝NBFタワーのテナントのT&Dファイナンシャル生命が退出します。賃貸契約期間を残して退出するためにテナントは違約金5億7000万円を支払います。このビルの賃料は共益費込み坪3万5000円程度と推定されますが、近隣大型ビルの募集賃料は2万5000円程度のようです。テナントは高い家賃を払い続けるよりも違約金を支払ってでも出て行くことを選択したのでしょう。

「芝NBFタワー」の前の名前は「東京生命芝ビルディング」、「T&Dファイナンシャル生命」の前の名前は「東京生命」です。東京生命が破綻前に行ったセールスアンドリースバック物件だったのです。

破綻したマイカルのセールアンドリースバック物件による証券化事案が問題となっています。不動産証券化は「不動産の信用」によるファイナンスともいわれます。しかしセールスアンドリースバック物件には「テナントの信用」が随分と紛れ込んでいるようです。

2003年問題対策のための保育所誘致


東京都心のオフィスビルに続々と保育所がオープンしています。ビル側から保育事業者の進出を促すために賃料などの優遇措置を設けている事例が増えてきており、他に比べて賃料を半分以下にすることで保育所を誘致した事例もあります。

森ビルが六本木ヒルズへの入居を予定している外資系企業にアンケートをとったところ女性従業員のための事業所内保育所を望む声が多かったようです。首都圏で新築オフィスが大量供給される「2003年問題」を間近に控えてテナント誘致の目玉の一つとなるようです。(日経流通2002.10.1号)

生命保険会社は金融機関類似のもの。


生保会社が破綻した場合の契約者保護のためには「生命保険契約者保護機構」があります。ここには生保各社が5600億円拠出しており、その上で公的資金枠4000億円が与えられています。各社拠出分はすでにほぼ使い切っています。なにしろ東邦生命一社の破綻で3663億円も使いましたから。公的資金枠は来年3月期限切れのはずでしたが延長されるようです。(日経2002.9.28.)

この4000億円は単なる「枠」であってまだ1円も使っていませんので、生保業界に対してはまだ公的資金は使われてはいません。しかしこの4000億円枠の維持は政府による生保業界保護打ち切りの手切れ金になるのではないでしょうか。

以下は銀行保有の株買取りに関して日銀理事の記者会見(9月18日)です。生保会社はそもそも金融機関ではなく、日銀には生保会社とその契約者を救う必要も余裕も気力もなさそうです。

(理事)今回の目的は、あくまでも金融機関が大量に保有している株式のもたらす価格変動リスクというものを、多少なりとも軽減するために、日本銀行として何らかの措置を講じたいということだ。

(問)生命保険会社はこの買取りの対象に含まれるのか。

(理事)今は私どもは金融システムの安定という範疇で考えているから、全く念頭にない。

(問)生命保険会社は金融システムに不安を与えていないのか。

(理事)直接的には金融システムの外に所在する金融機関類似のものだというふうに思っているが。

http://www.boj.or.jp/press/kisha210.htm



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