トピックス20021121




フェヤーモントホテルの跡地・ワンルームマンション投資疑問・人気のアパートマンションの変化



バードレポート・トピックス版 2002.11.21.

フェヤーモントホテルの跡地の超億ション


皇居の「千鳥が渕」は桜の名所。そこにあったフェヤーモントホテル跡地2186平方メートルに三井不動産がマンションを建てます。もちろん億ションですが、半端なものではないようです。一流の設計と一流の匠による施工により販売価格は未定ながらも「平均坪単価1000万円も視野に入れている」そうです。

住戸プランは120平方メートルから330平方メートルの2LDK3LDKを基本に「約330平方メートルのアウトドアジャグジーバス付きペントハウス」「約160平方メートルの本格茶室付き住戸」等を用意するそうです。そして戸壁を撤去することで最大760平方メートルまで大型化できます。760平方メートルは230坪ですから…坪1000万円として…えーと、23億円のマンションになります。(日刊不動産経済通信2002.11.5号)

ワンルームマンション投資への疑問の記事続出


今年の首都圏新築ワンルームは10年ぶりの大量供給で6000戸を越えます。(住宅新報2002.11.15号)

日経2002.11.3にはFP紀平正幸氏の「実践投資塾」。販売価格には登録免許税や不動産取得税等の取得費用が加わる。取得後は管理費、修繕積立、固定資産税がかかること。ここまで考えて利回りを考えるべき。「家賃保証」といっても家賃の支払いが保証されているだけで金額が保証されているのではない。プロからすれば当然のことなのでしょうが…。

FPジャーナル2002.11月号で「ワンルームマンション投資の過去現在将来分析」を小関隆康氏が行っています。興味深いのは昭和57年に実際に投資されたものが20年後にどのような結果になったかを分析していることです。その物件の所有者にとってはおおむね満足する結果だったようです。一方でこれからワンルームマンション投資をするかについては「決して高い利回りではない」「価格が高すぎる」「借入で行えば節税どころか資金負担増となる」等として見送るとの結論をだしています。

ニッセイ基礎研レポート2002.11月号に岡正規氏の「本当に有利か?ワンルームマンション投資」。「(10年後の)売却価格が新築時の7割のモデルケースでこの期待利回りを確保するためには、更なる高い家賃設定が必要で、購入時の実質利回りが8パーセント、単純な表面利回りに換算すると実に10パーセント以上にならなければならない」とあります。

その他、エコノミスト2002.11.19に三星雅人氏「ブーム再来・ワンルームマンションのワナ」週刊ダイヤモンド2002.11.23は大槻啓子氏「私なら投資対象として新築ワンルームマンションは買わない」。

10年後20年後のマーケットが見えないということに、不安は集約されるようです。将来の売却額を想定しそれを現在価値に引き直し投資分析せざるをえませんが、将来が明確に分れば誰も苦労しません。

人口構成は確実な将来予測です。20歳台後半から30歳台にさしかかる団塊ジュニアの次の世代人口は急減します。その世代が社会への影響力をもつ時代に、その世代は住宅に関しどのような行動を取るか。それによりワンルームを含めマンションや住宅マーケットの未来は変るとbird発行人は思っています。

人気のアパートマンションは3年でどう変ったか


アットホームの「不動産総合情報サイト」での首都圏居住用賃貸物件の検索状況について平成11年9月と平成14年9月との比較が公表されました。

マンションアパートの3年前の人気沿線1は山手線でしたがそれが東急東横線に変りました。東急田園都市線と小田急線がランクアップです。またシングル層の需要増を反映したとのことで希望賃料上限額の最多指定は10万円から8万円へと低下し、狭い間取りの割合が増加し、「駐車場希望」も減少です。良質な住宅を求めるということから「アパート」から「マンション」へと希望がシフトしてきています。

bird発行人は東急沿線で育ちました。昔から東急東横線は大人気路線でした。そして東急東横線での20年前の一番人気は「自由が丘」でした。しかし現在では東急東横線での若者の一番人気は「中目黒」に移ったようです。20年前の「中目黒」は目黒川が流れるだけの特徴のない街だったのですが…。人気沿線も時代で変り、人気駅も時代で変ります。

首都圏では路線延伸が続きます。臨海副都心線は「大崎」まで延伸。人気の東急田園都市線が乗り入れる営団地下鉄半蔵門線が現在の「水天宮前」から「押上」へと延伸し、東武伊勢崎線に乗り入れます。

東京都港区白金の地価が昨年上昇したのは地下鉄延伸による新駅効果でした。延伸路線沿線の不動産の人気がどう変るのか楽しみです。




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