トピックス20021205




ビル経営とビル投資・世界賃料ランキング・変額年金販売手数料



バードレポート・トピックス版 2002.12.5.

ビル経営は困難だが、ビル投資は比較的容易


「不動産市況は、全体として悪化が進む一方で、二極化傾向が強まっている。このような環境の中で、収益性の高い不動産とそうでないものを選別することは、以前より容易になってきている。

オフィスビル事業の場合、従来のビル会社の発想では、市況が悪化している中で『所有ビルの稼働率を高めなければならない』ことが事業展開にとって大きな負担となる。しかしJ−REITなど不動産ファンドの場合には『有望なビルを選んで投資すればよい』という、一種の『気楽さ』がある。やや矛盾した表現だが、現在は『ビル経営は困難だが、ビル投資は比較的容易』という環境といえる。」

(みずほ証券リアルエステートマーケットリポート2002.11月号 石澤卓志氏)

不動産そのもので稼ぐ人にとっては苦しい時代でしょうが、不動産のマーケットで稼ぐ人にとっては工夫次第で差別化のできる面白い時代だと思えます。

もちろん差別化しやすいというのは能力次第で二極化するということでもありますが。

世界の有名商業地区賃料ランキング


アメリカのクッシュマンアンドウェイクフィールド社が世界の有名商業地区の賃料調査をしました。日経流通新聞2002.11.19.号に1平方フィートあたりのドルベースでの年間家賃(と思われる数字)が掲載されましたので、日本人になじみの円ベースでの坪月家賃に換算しました(1ドル=120円)。

なお全米の大型商業施設の家賃は約1万円坪月。ニューヨークのティファニーに隣接しているトランプタワー等では、何と35万円坪月を越える契約もあるそうです。

1位ニューヨーク・五番街24.8万円
2位パリ・シャンゼリゼ通り20.5万円
3位香港・銅鑼湾17.7万円
4位ロンドン・オックスフォード通り15.4万円
5位シドニー・ピットストリートモール11.1万円
      
8位ソウル・明洞8.6万円
10位東京・銀座7.2万円


欧米のブランド店の銀座出店が続いています。「日本は家賃が安いな…」とでも思われるのでしょうか。

証券会社や銀行が受け取る変額年金販売手数料


証券会社や銀行が保険会社の代理店となって変額年金保険を売りはじめました。

日経新聞2002.11.10号の「実践投資塾」に北山雅一氏が「変額年金の活用法」を説明しています。

通常の変額年金保険は死亡保障分の保険関係費として資産額に対し年1%から2.35%程度支払う。そしてそれとは別に運用信託についての運用関係費を払う。もし両者合計で3%なら年率3%以上で運用できなければ元本割れ。7年未満の短期解約にペナルティーを科す商品もある。

週刊ダイヤモンド2002.11.16号の山崎元氏による連載記事。筆者は生保会社から証券会社へ渡された「貴社限り」資料を入手します。変額年金保険販売への「代理店手数料」が明記されていました。代理店である証券会社が保険会社から受け取る手数料は顧客がおカネ払込み時5%程度、そして契約が継続されれば一年当たり0.1%程度とあります。保険料100万円だと払込時5万円の新契約獲得手数料、それ以降毎年1000円の継続手数料が、保険会社から証券会社に支払われます。

この二つの記事を組み合わせると仕組みが見えてきます。顧客が保険料100万円を保険会社に払うとき顧客は手数料を払わないのが普通ですが、にもかかわらずこの時に保険会社は証券会社に5万円の新契約獲得手数料を支払います。その後毎年3万円の保険関係費と運用関係費を保険会社は顧客に請求するので、払った5万円は数年で元がとれるのでしょう。たとえ早期解約となってもペナルティーとして解約控除をするので保険会社の懐は痛みません。

運用商品としての変額年金保険が投資信託より優れているのは課税繰り延べの税務メリットだけです。山崎元氏は「節税がメリットの少しセコイ印象の商品」で「解約しにくくおカネを牢屋に入れてしまうような感触」といいます。そして運用先のスイッチング無料が魅力という意見に対しては「本来ばたばたとスイッチングする必要もありませんし、商品の内容とコストを考えると無責任なアドバイス」と切り捨てています。



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