トピックス20030109




曳き家・建設協力金定期借家マイホーム・包括利益・DCFの不良債権・連帯保証



バードレポート・トピックス版 2003.1.9.

新年トップのビックリニュースは「曳き家」


今年の正月で一番驚いた記事。写真を見ると6階建ての横長の大きなビルが何本ものレール(?)にのっています。総重量1万8000トンのビルをコロに載せて油圧ジャッキで押して、曳き家(押し家?)します。30人の作業員が建物の動きにあわせてコロを動かします。1ケ月弱かけて105m移動させました。

ミシンメーカーJUKIは、1986年に建てた技術研究所ビルを曳き家しました。そして本社ビルとして使います。新築建替え費用の3分の1ですむし、環境配慮をアピールできます。

(日経アーキテクチャ2003.1.6号)

建設協力金マイホームは25年定期借地権付住宅


ロードサイド店舗での建設協力金方式は当たり前です。借主が店舗の建物建設費相当額を地主さんに建設協力金として預けて、必要な建物を地主さんに建設してもらいそれを借り受けます。

ミサワホームはこれを住宅で行います。マイホームが欲しい人は希望するマイホーム建設費相当額を地主さんに建設協力金として預けて、希望する建物を地主さんに建設してもらいそれを25年の定期借家契約で借り受けます。定期借家制度では床面積200u未満の住宅について借り手からの中途解約禁止とすることはできません。そこで中途解約時は建設協力金の7割没収という契約で対応するといいます。

(住宅新報2003.1.10号)

定期借家制度を利用した実質的な「定期借地権付住宅」です。一般定期借地権だと50年以上が条件となり、地主さんの希望する20-30年の定期借地は認められません。そこで地主さんの都合に従い、定期借地ではなく定期借家制度を利用し、実質的な25年定期借地制度を始めるということのようです。

さて建設会社のお客様は一体誰なのでしょうか。

「定期借地権」はもういらない!!…定期借家権の威力

「純利益」はなくなり「包括利益」となる


2002年12月20日のロンドンでの国際会計基準理事会で、改革の方針が決まりました。「純利益」を廃止し「包括利益」を導入します。企業の一年間の儲けをしめす「純利益」は国際的な会計の物差しから遠からず姿を消します。「包括利益」とは企業の有する土地や株式の含み損益を毎年の決算に織り込むということです。(日経2003.1.7)

大企業はいよいよ土地を所有できなくなります。土地を所有するということは毎年含み損益が変動するということ。それは本業でいくら頑張っても土地価格の変動でその企業の成績表となる「包括利益」が変動してしまうということになります。経営者としてはそのような不安定要素は排除して当然です。これまで以上に大企業は土地を所有しなくなります。

不良債権査定はDCF法で現在価値算出


大手金融機関の不良債権査定にDCF(ディスカウントキャシュフロー)法を適用することになります。それにともない日本公認会計士協会がDCF法の適用指針に関する公開草案が2002年12月26日に公表されました。(日経金融2002.12.27)

要注意先等への貸出債権の現在価値を算出する際に、将来の回収額を一定の利子率で割り引くこととして、貸倒れの確率を判断します。

公開草案を読み、「本当にこんなのできるの?」。そもそも融資時にはこんなこと考えていませんから。

しかし決まれば銀行はやらざるをえません。銀行員のサービス残業は増え、貸し手も借り手も困惑します。借り手に有利な方向に進むとは思えません。

ポイントは将来の回収予定額をどのように認識するかです。特に向う5年間の予定が重要です。銀行から切られないためには積極的に返済計画や再建計画をつくって銀行にアピールしないといけません。

連帯保証がきっかけでの破綻


ある機械販売会社が160人の社員全員解雇し解散します。原因は保証。機械を売るために、顧客がリースを組むときにリースの連帯保証をしていました。慎重な経営判断もなく、現場の裁量で連帯保証をしていたといいます。結果として大口取引先の破綻が自らの破綻のきっかけとなりました。(日経ベンチャー2003.1月号「倒産の研究」)

多額の銀行借入からの再生に際して、注意すべきは「だれが保証人なのか」です。気軽に身内を「連帯保証人」にし、年月がたつと誰が保証人かすらも分らなくなってしまいます。家族がすべて連帯保証人になっていると再生は大変です。大丈夫ですか?

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