トピックス20030116




架空の公示価格・ユーザー主導賃貸住宅・整理回収機構のだまし



バードレポート・トピックス版 2003.1.16.

公示価格は架空の数字


「土地神話を引きずっているのが公示価格です。土地は建物を建てて利用しなければ収益が上がらない。なのに公示価格は更地でも容積率いっぱいに有効利用したと仮定してはじく。だから実態より高止まりしています。」

(日経2003.1.14 森ビル社長 森稔氏)

土地神話時代が終息し、不動産価格は収益力を基準に考えるようになりました。収益力を生まない土地、すなわち安い土地に収益力という価値をつけることによって、不動産価格を場合によっては公示価格を越えて更に高いものにすることができる時代です。森ビルの六本木六丁目再開発の完成も間近です。

ユーザー主導型へ、変る賃貸住宅市場


月刊不動産流通2003.2月号は「ユーザー主導型へ、変る賃貸住宅市場」という大特集。空室ゼロの選ばれる物件に向けて「住まい手参加型の賃貸住宅」(商品企画)と「入居者サイドに立った管理」(物件管理・入居者サービス)を取り上げています。

インターネットでニーズを探った物件は近隣相場より高くてもすぐ満室。有害物質を使わない賃貸物件、入居希望者と話し合いを重ねた物件、入居者自主管理物件、賃貸でのスケルトンインフィル。様々な工夫された物件が取り上げられています。「建てれば儲かる」という時代は終わりました。「貸してやっている」のでなく「借りていただいている」のです。

持ち家なら買えるけれど買わずに賃貸に住むという「積極的賃貸主義」は若い時には可能でも生涯貫けません。「積極的生涯賃貸主義者」の選択肢は日本にはなかったとbird発行人は思います。理由は「マトモなファミリー向け賃貸住宅がない」からでした。仕方がないから買いたくもない持ち家を買います。

高レベル高級賃貸マンションが急増中です。これらに比べてレベルの低い新築高級分譲マンションも数多くあります。「積極的生涯賃貸主義」がライフスタイルとして成立しうる世の中になりつつあります。

アパート併用住宅が注目を浴びています。収入確保付き住宅を設計すると、入居者への配慮よりも大家さんの都合優先の賃貸住宅になります。入居者にとっては大家さんが上や下や隣にいることで「監視されていると感じる」住宅は魅力があるでしょうか。若年人口は減少し、賃貸住宅の淘汰は進みます。

もし大家さんが入居者の上や下や隣に残りたいというのであれば、大家さんは入居者に対してお中元やお歳暮をつかうくらいの覚悟をしてからです。

お客様は入居者であり、家賃をちゃんと払う優良入居者は取り合いになる時代となるのですから。

整理回収機構が他の債権者をだました結末


債務者を競売執行妨害で訴えることについて情け容赦なかった整理回収機構(RCC)が他の債権者にウソの売却額を伝え自らの回収額を水増ししました。

明治生命はRCCからだまされた債権者として、11億円を払うよう求めてRCCを裁判に訴えました。RCCは謝罪し8億円を払うことで和解しました。

(日経2003.1.11.)

RCCの元社長中坊公平氏は2年前に顧問を辞職しました。それは「不適正な行為」があったことの責任をとって、でした。今回の和解はその事件です。さてどのような事件だったのでしょうか?

真実の売買価格を他の債権者(明治生命・横浜銀行)に伝えなかった。特別土地保有税7億円について実際は債務者(朝日住建)が負担するとなっていたのに、他の債権者に対してはRCCが負担すると説明した。(毎日新聞2001.1.26,週刊現代2001.1.27.)

子どもには何も残さず逝きなさい


財産と人生との折り合いをどうつけるのか…資産家に与えられた難題です。資産家向けコンサル業務の一番難しいところは、「資産家の気持ちは資産家にしか分らないこと」だと思います。bird発行人は残念ながら資産家ではないので、多少は分ったつもりですが、まだまだ不十分です。

「子どもには何も残さず逝きなさい…人生の"総決算"を誤らないために」 弁護士 佐藤和利著 大和出版1500円。

資産家向けコンサルやFPにとっては資産家の気持ちに近づくことのできる本、実例ばかりぎっしりにもかかわらず読み終わって清々しさが残るお勧め本です。bird発行人も本の中でちょっとですが税理士として登場させていただきました。

F1ドライバーの佐藤琢磨は著者の長男です。





cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産と金融会計
相続税対策申告
トピックス版2003年

このレポートと同じ年分リスト
2003年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif