トピックス20030206




都心部高層賃貸大量供給時代・マンション品質低下・サラリーマン優遇税制



バードレポート・トピックス版 2003.2.6.

都心部高層賃貸住宅の大量供給時代


「ビル2003年問題どころじゃない高層賃貸住宅竣工ラッシュ…(1)東雲キャナルコート3000戸(2)六本木ヒルズ849戸(3)品川シーサイドビュータワー800戸(4)汐留プロジェクト740戸(5)河田町コンフォートガーデン600戸(6)ストーリア品川202戸(7)東急ビューレジデンス市ヶ谷河田町111戸。」

(日経2003.1.30の全国賃貸住宅新聞の広告記事)

凄まじい勢いで都心部賃貸住宅が増えています。

上記(5)はフジテレビ跡地の公団賃貸600戸。募集賃料は坪1.1万円前後です。床スラブ厚20センチ・二重床・床暖房・広々トランクルーム・分譲仕様の内装。新築分譲顔負けです。これで近隣の民間賃貸マンションの空室急増と家賃下落は確定でしょう。

都心部での公団高層賃貸の間取等は昨年以降驚くほどレベルアップしました。ここでは採用していませんが簡易間仕切や可動式家具等の工夫で日本の賃貸住宅のレベルを確実に引き上げています。

2-3年前の都心部公団賃貸は情けなくなるような間取りばかりだったとbird発行人は思います。マトモなものがつくれなかったから当然なのでしょうが、超高層の場合には建物の上層部について民間に一括スケルトン貸し(内装なしでの駆体賃貸)となりました。その悔しさと特殊法人改革の危機感からいい企画ができるようになったのではないでしょうか。

さてこの(5)と上記(7)とは同じ建物(41階建て)です。東急不動産が31階以上を一括スケルトン借りし(7)の名称で高級賃貸として募集中です。公団賃貸とはエントランスから別です。こちらは坪1.5万円から2万円程度のようです。30階以下公団と31階以上民間との同一建物内募集競争が始まっており、公団賃貸の内見帰り客に対して民間が高級賃貸のチラシを配るという光景が繰りひろげられています。

汐留(しおどめ)の東京ツインパークスでは、まとめて20戸が「分譲賃貸マンション」との不思議な名称で賃貸募集中です。大人気で即日完売したはずですが…キャンセル住戸かな?。ちなみに42階北向き75.86u募集賃料475,000円(坪2.1万円)の分譲価格は9350万円(坪407万円)でした。直接利回りなら6%、管理費修繕積立金等を差し引くと5.6%です。

この建物隣接には上記(4)の56階建公団賃貸がほぼ完成。この45階以上12,000uは月額4690万円(公団の発表)で住友不動産が一括スケルトン借上して高級賃貸住宅供給をします。公団と民間が並びあって前記同様の募集風景となるのでしょう。

マンションの品質低下と建築費高騰


年間200件以上の新築マンションの現場取材を続ける佐藤美紀夫氏によると、最近は一時取得者向けマンション(70u台で3500万円台前後)の品質低下が目立つそうです。……床スラブのコンクリート厚が2センチほど薄くなる。二重床二重天井から直床直天井へ。ショートスパンが増えた。間取りが単純化した。エレベーター基数が減った。24時間換気システムや床暖房を止める。等々。

中堅所得層向け中高層マンションの建築費はここ1年間で20%以上上昇し、それを吸収するためにレベルダウンを行っているとのことです。

これまでは住宅金融公庫の諸制度により建物レベルアップが進みました。「公庫がなくなってマンション不況が生じた時に、品質性能はどうなるか寒心に耐えない」とあります。(住宅金融月報2003.1月号)

給与所得控除はサラリーマン優遇税制


「問題は源泉徴収だけではありません。サラリーマンの経費として収入に応じて差し引く『給与所得控除』も問題です。現在のサラリーマンの必要経費の概算控除は、どう考えても多すぎる。これでは誰も経費や税に関心を持ちません。」(週刊ダイヤモンド2003.1.13号 青山学院大学教授 野口悠紀雄氏)

源泉徴収制度ばかりでなく、サラリーマンに有利すぎる税制がサラリーマンの税に対する関心を失わせているといっています。

サラリーマンの必要経費といわれている給与所得控除額は年収500万円のサラリーマンなら年154万円、年収1000万円なら220万円。それぞれ月額にすると12.8万円と18.3万円。確かに普通のサラリーマンがそれ程多額の経費をつかっているとは思えません。そして社宅や官舎その他福利厚生メリットは非課税です。退職金は大優遇。零細個人商店やアパート経営者等の個人事業者に比べ、サラリーマンが優遇される税制なのは事実です。もちろん個人事業者が正しい申告をしているかの指摘はありますが。



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