トピックス20030213




オフィスビルの賃料・不動産投資覆面座談会・墓とライベートバンキング・フェイント相続税増税



バードレポート・トピックス版 2003.2.13.

オフィスビルの募集賃料と成約賃料


「家賃100万円としてテナント募集しているけれど、実際のところは幾らで入居したの?」

募集賃料は人目に触れやすいのですが成約賃料はなかなか分りません。月刊プロパティマネジメント2003年2月号で生駒データサービスシステムの仲丸智行氏がオフィスビルの主要都市別の「募集賃料に対する成約賃料の乖離率」を伝えています。

札幌18.2%・仙台16.8%・東京23区10.6%・東京主要5区10.2%・横浜20.7%・名古屋11.3%・京都20.0%・大阪23.7%・神戸32.2%・広島18.8%・福岡15.4%。乖離率は(1−成約賃料÷募集賃料)。

大阪で募集賃料100万円なら成約賃料76.3万円です。データは昨年一年間のものであり、各都市の水準を示すだけであり個別には当てはまらないとのことでご注意を。空室率と乖離率に相関関係がありそうとのデータも示されています。

不動産投資ファンドマネージャーの覆面座談会


リアルエステートマネジメントジャーナル2003.2月号には不動産投資ファンドのマネージャーによる覆面座談会。bird発行人も昔に某覆面座談会でしゃべったことがあります。「本音」をズバズバ言えて爽快でした。覆面座談会では本音が聴けます。

@ノンリコースローンや信託の基準を満たさないと投資対象不動産にはなりえない。風俗ビデオ屋が一件入っていることで不可となった。都銀系のノンリコはレジャーホテルにはつかない。開発型は実際にはキャシュフローの観点からノンリコでは難しい。A10億円程度のファンドでは手間隙かかるので、買える物件はない。B現在のキャシュフローはなくとも空きビルは、やりようによってはいい。集中的に工事しながら賃借人をつければいいから。C私募ファンド運用のコツは固定費を極限まで切り詰めてアウトソーシング。内部で人を抱えると駄目。D不動産の投資信託委託業者の認可をうるのは難しいが、その認可業者が身売りされるときは制約なしという抜け穴。E不動産を実践的にやってきた人は使えるが、金融機関のピカピカのエリートは使えない。FRCCは肥大化し、大きな国営不動産会社化し、不動産市場を歪ませかねない。…等々。

墓は誰が守る?日本的プライベートバンキング


旧厚生省1998年調査で、墓の承継者として「決まった人がいる」と答えたのは51%で、「決まった人も期待する人もいない」は11%、「継いでもらうことを希望しない」が3%。またある世論調査によると「50年前には、50歳未満の女性で、『老後を子どもに頼るつもり』は60%。最近は10%もいない。」「家」意識が弱まっています。(読売新聞2003.1.30)

後継ぎの問題や墓の問題。資産家の財産相談をお受けするときに避けて通れないのはこれら「家」の問題です。

かつてのbird発行人は資産家のご自宅に伺うとお線香をあげさせていただきました。「財産の相談」といっても実質は「家の相談」なのですから当然のこと。お仏壇の前に座るとお客様の心がフッと近くになります。ちなみに相続税調査に数珠(じゅず)持参でやって来て、線香をあげ経を読む税務調査官もいました。税務調査にもフッと入れるのでしょう。

日本的地主さんにとって財産とは「増やす」ものではなく「残す」ものです。心配は家を守ることです。

資産家向けの銀行業務としてプライベートバンキング(PB)業務があります。鳴り物入りで進出したUBSウォーバーグもモルガンスタンレーもゴールドマンサックスも日本でのPB業務から撤退縮小です(週刊ダイヤモンド2003.2.15号)。外資が乗り越えられないのは日本人が心の奥底に持ちつづけるそんな心なのではないでしょうか。

結婚しない跡取息子跡取娘に対する結婚のアレンジメントでさえbird発行人はプライベートバンキング業務だと思っています。家を守ることが業務なのですし、跡取が決まらないままでの財産うんぬんは意味ありません。

速報…あざとい財務省のフェイント相続税増税


孫や兄弟が相続財産を取得すると税額は2割増ですが、それでも相続税最高税率の70%が上限でした。今年から最高税率が50%に引下げですが、「最高税率を上限とする」という規定はこっそり削除されました。孫や兄弟への相続税最高税率は50%の2割増しの60%です。(エクスプレス情報2003.2.9号・by飯塚美幸税理士)



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