トピックス20030501




六本木ヒルズ17年・小規模宅地の評価増・思い出横丁



バードレポート・トピックス版 2003.5.1.

  • 「六本木ヒルズ」オープン…17年間の再開発の成果
  • 都市再生のためには、小規模宅地の評価増
  • 新宿駅西口の「思い出横丁」再開発始動へ
  • 大規模ビルオープンでの空きビル連鎖

「六本木ヒルズ」オープン…17年間の再開発の成果



10数年前のbird発行人は銀行員とペアで港区六本木6丁目の地主さんを連日訪問営業していました。 

再開発により地上げされることを前提とした様々なシュミレーションを行い、bird発行人はコンサル受注を目指し、銀行員は大口の預金融資獲得を目指しました。迷路のような狭い路地に木造住宅が建ち並ぶ、坂の多いどこにでもある普通の住宅街でした。

17年を要した再開発の成果として「六本木ヒルズ」という素晴らしい空間が完成しました。単体では狭く活用困難な数多くの土地をまとめ上げることで、社会的にも有意義な新たな価値が創造されました。

旧国鉄操車場跡地等の元々広大な空き地での再開発も多いのですが、細分化された土地の地上げから始めたこの六本木ヒルズの再開発事業が創造した価値はこれに比べケタはずれに大きなものです。

「一番高く貸せるビルの上層部を美術館にした(日経ビジネス2003.4.28号)」等の、思い切った破格の開発がなされた、日本の将来に残るいい街です。

都市再生のためには、小規模宅地の評価増



bird発行人の事務所は新宿です。近隣ではネコやネズミの額ほどの狭い土地にもビルが建築されます。

社会資本が投じられ社会インフラ整備がされた地域、つまり多額の税金が投入された地域では、自分の土地だからと共同開発を拒んで、ネズミの額の狭小地に狭小ビルを建てる行為については社会として罰則を付すべきでないかとbird発行人は思います。

たしかに日本は私有財産制の国です。しかし社会が重点的に育てる地域でワガママは許されてはいけないでしょう。狭小土地では隣接地と共同利用しなければ罰則を与えたり、地域によっては相続税や固定資産税も小規模宅地は評価減でなく評価増するといった政策誘導があっていいと思うのですが。

見事に再開発がなされたオープン初日の華やかな六本木ヒルズを歩いてそんなことを思いました。

「土地は、現在及び将来における国民のための限られた貴重な資源であること、国民の諸活動にとって不可欠の基盤であること、その利用が他の土地の利用と密接な関係を有するものであること、その価値が主として人口及び産業の動向、土地利用の動向、社会資本の整備状況その他の社会的経済的条件により変動するものであること等公共の利害に関係する特性を有していることにかんがみ、土地については、公共の福祉を優先させるものとする。」土地基本法2条

新宿駅西口の「思い出横丁」再開発始動へ



終戦直後の露天商マーケットとしてスタートしたという新宿駅西口隣接の「思い出横丁」の再開発がいよいよスタートです。戦後の焼け跡の匂いが残る数少ない一画です。今でも狭い路地にバラックのような焼鳥屋が軒を並べています。

対象面積5000uに対して地権者82人といいますから、地権者一人あたり平均面積は60uです。

bird発行人はここで地権者の権利調整をしたことがありますが、その時の一人あたり面積は更に狭く、3-4坪の地権者が多くて、2坪に満たない地権者もいました。ここ全体の再開発は大変だろう…と実感しました。市街地再開発準備組合が発足しました。戸田建設と小田急建設とが事業協力者となり、その手腕が試されます。(都市再生新聞2003.4.23号)

大規模ビルオープンでの空きビル連鎖



東京では大規模ビルオープンで空室率が上昇中です。いわゆる2003年問題です。大規模新築ビルが完成すると中規模ビルからテナントが移転し、中規模ビルが空きビルになります。そして次に小規模ビルからテナントがその中規模ビルに移転し、小規模ビルが空きビルになります。空きビル連鎖です。

昨年11月に東京銀座近くの築地に「ADK松竹スクエア」延べ床面積5万4000uのオフィスビルが新築オープンしました。2万7000uの「G−7ビル」というビルは全テナント全フロアが「ADK松竹スクエア」に移転してしまい空きビルになりました。

その「G−7ビル」に新たに入居したのは大小10ケ所のビルに入居していたテナント。連鎖空き室となったその10のビルもテナント募集をします。その結果としてどれくらいのビルが連鎖空きビルとなったか。ワンフロア30-40坪の小規模ビルまでも「ADK松竹スクエア」の連鎖空室になったようです。

(日経不動産マーケット情報 2003年5月号)

「六本木ヒルズ」のオープンも小規模ビルの空き室に確実に連鎖するのでしょう。


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