トピックス20030522




修繕積立と駐車場・子育て支援マンション・居宅未内装登記



バードレポート・トピックス版2003.5.22.

  • マンション駐車場料金と修繕積立金との相関関係
  • 子育て支援マンション認定制度
  • 「居宅(未内装)」登記1号のSI分譲マンション
  • オフィスの住宅転用は小規模から大規模へ

マンション駐車場料金と修繕積立金との相関関係


住宅金融公庫が築後4-8年のマンションの管理組合からアンケート集計しました。

bird発行人が興味を持ったのは駐車場収入です。駐車場収入は修繕積立金に組み入れるのが望ましいのでしょうが、実際は63.5%がすべて管理費に組み入れられて毎月の管理費として費消されています。すべて修繕積立金に組み入れは4.1%、管理費にまず組み入れて余ったら修繕積立金に、が25.3%です。

修繕積立金に占める駐車場収入の割合が高いマンションでは所有者からの積立金納入額が少ないという相関関係がはっきり現れていることです。つまり駐車場収入が多くて、それを修繕積立金に繰り入れているマンションは管理費や修繕積立金が安く済んでいるのです。(月刊ハウジングデータ2003.4月号)

最近の新築分譲マンションでは、駐車場料金を近隣に比べて驚くほど低額なのを売り物にする物件も目立ちます。販売しやすくなるのは確かなのですが、それが意味することを販売の現場は顧客に説明し、顧客は理解しているのでしょうかね。

子育て支援マンション認定制度


東京都墨田区では分譲賃貸を問わず、耐火構造6戸以上で、ホルムアルデヒト建材の使用状況、収納スペース状況等により「子育て支援マンション認定」をします。認定を受けるとキッズルーム設置補助や子育て相談専門員の派遣等の支援が受けられます。

区側は「民間業者のPR材料にしていただければ」とのことで、「墨田区のマンション供給は年間30〜40棟。認定マンションはこのうち1割強の5-6棟と見ています。最近のマンションであれば、ちょっと工夫すれば認定基準をクリアすることが可能です。」とあり、区側の狙いは団塊ジュニアを中心に子育て層の定住化です。(月刊不動産流通2003年5月号)

「居宅(未内装)」登記1号のSI分譲マンション


SI(スケルトンインフィル)マンションが話題になっています。スケルトン(構造駆体)とインフィル(内装)とを別々に施工します。内装については購入者が自由に行う、という考え方です。しかし現行のSI住宅は全戸同時完成前提のスケジュールなので、早くから購入契約を結んだ顧客は自由なインフィルが可能だとしても、工事が進んでから購入する顧客のインフィル注文に応じきれません。

原因の一つが登記でした。未内装だと「住居」だか何なんだか分らず登記ができなかったのです。マンション中に一戸でも未内装があると建物全体の表示登記もできなかったのです。建物登記ができなければ全ての住戸について抵当権設定もできず住宅ローンもつきません。

大阪での国土交通省のモデル事業として、全97戸のマンションのうち1戸について意図的に内装を遅らせて登記を進めました。そしてこの登記が完了し、その登記(区分建物全部事項証明書)が誌面で公開されています。表題部での建物の種類は「居宅(未内装)」と登記がなされています。登記時点の建物内部写真も公開されていますが、まさにコンクリート打ち放しのままです。(金融住宅月報2003.4月号)

この登記手法が一般化すればマンション販売手法も大いに変っていきそうです。ちなみにbird発行人が北京で見てきた新築分譲マンションは未内装販売が当然でしたが、それは問題ありとして内装義務化の規制がされたばかり。何と日本と逆の動きでした。

オフィスの住宅転用は小規模から大規模へ


オフィスは空室が目立ち家賃下落です。そのため東京ではオフィス賃料よりも住宅賃料の方が高い地域が増えています。立地さえよければ住宅ニーズは確実にあるからです。今起こり始めていることはコンバージョンです。オフィスから住宅への転用です。

東京では小規模ビルから分譲マンションへの転用も始まっています。大規模ビルで始まるのも時間の問題でしょう。ちなみに海外では凄まじい規模です。

1992年での、シドニーにあるエッソ本社ビルは17階建て延べ床面積2万uで築20年でした。これが住宅転用されます。都心居住促進のために容積率は950%から1250%に割増されたので、なんと17階の上に10階分を増築し27階建て216戸の高級マンションに生まれ変わり、分譲されました。工期は12ケ月で、外装も全て取り払いバルコニーをつけました。

ニューヨークマンハッタンの1931年竣工の31階建てビルがそっくり住宅転用され292戸が供給された事例もあります。(不動産鑑定2002年7月号)



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