トピックス20030605




住宅新築は30代・価格二極化・CPM倫理規定/トピックス



バードレポート・トピックス版2003.6.5.

  • マイホーム新築は30代が占める割合が急増中
  • 新築マンションの価格動向…一部で値上がり
  • マンション中古価格の二極化とピンポイント化
  • 都心商業地の価格上昇は本物か?
  • 証券会社のFP業務と米国CPMの倫理規定

マイホーム新築は30代が占める割合が急増中


住宅金融公庫を使ってマイホーム新築した人たちのうちで、30歳から39歳が全体で占める割合は、平成10年度36.9%、平成12年度40.9%、平成14年度45.7%。40歳から59歳が占める割合はそれぞれ47.9%、42.4%、34.4%。完全に逆転しました。

30代が占める割合が急増して、一方で40代50代が急減しています。団塊世代から団塊ジュニアへとマーケットは確実に移行してきています。

(平成14年度住宅金融公庫利用者調査報告より)

新築マンションの価格動向…一部で値上がり


「デフレなので新築価格は下落の一途と思っている人は居ませんか?」「新築単価は2000年まで首都圏一様に下落していたが、2001年以降は都区部とそれ以外で『二極化』が進んでおり、一部のエリア(港区・渋谷区近辺)では価格は反転上昇している」

http://www.a-lab.co.jp/ から引用させて頂きました。(アトラクターズ・ラボ調べ 2003.5.28.)

エリア   1996 97 98 99 2000 01 02 [年]

都区部   100 98 95 91 85 85 87

都下    100 98 98 92 87 80 82

神奈川県 100 98 95 89 83 80 79

埼玉県   100 101 94 88 85 82 83

千葉県   100 101 96 90 87 81 79

首都圏   100 98 95 90 85 83 84

※エリア別のマンション新築単価を1996年=100とした指数の推移を表したもの

マンション中古価格の二極化とピンポイント化


東京都中央区佃の5年前新築の54階建てセンチュリーパークタワーは地域一番人気で、中古価格は物件によっては新築時から2割値上がりとか。ここは竹中大臣が複数所有しているとして話題になったマンションです。そこから徒歩10数分離れた立地のほぼ同時期新築の50階建てのビュータワーはそれほど人気がなく新築時から数パーセント下落。まあ5年で数パーセント下落ならいいほうです。やはりほぼ同時期の川口市の55階建てエルザタワーは新築時より2-3割下落。二極化は当然のようですが、勝ち組の中でも更にピンポイントの物件だけが値上がりしているようです。(週刊東洋経済2003.5.17.)

都心商業地の価格上昇は本物か?


「(都心商業地について)価格下落に歯止めがかかり上昇している様子が見られます。しかし、このことにより本当に底を売ったといえるかは疑わしいでしょう。なぜならば、これら超人気地区のオフィスビルの採算性は相当に悪化してビルの収益力が低下しており、価格の見直しが迫られているからです。」(不動産フォーラム21.2003.6月号幸田昌則氏)

不動産競売市場にファッション等海外の高級ブランドショップが登場しています。集客力話題性に優れた大型店舗を確保するのが目的。そのために入札額は他者に比べてケタ外れに高いものになっており、銀座・青山・代官山等では他の入札者が落札するのは不可能といいます。(ビル経営2003.5.19号)

証券会社のFP業務と米国CPMの倫理規定


特集「証券FPの実情」。証券会社にはFPはなじまない、とbird発行人は思っていました。証券会社は「儲けて増やす」だけだから。しかし最近は変ってきたようです。それは証券会社が変額年金を販売することになり「相続税非課税話法」が必要となったことがきっかけとか。(FPジャーナル2003.6月号)

bird発行人は変額年金には一般論として「?」です。契約後のコストが高く解約控除が厳し過ぎます。貯蓄商品なのに相当の販売手数料が証券銀行に流れるのがコスト高と解約控除の大きな理由です。また販売元が外資ならいつ日本を撤退するか分りません。

米国CPM(Certified Propaty Manager公認不動産管理士)資格を日本で10人が取得済みとのことです(2003.5.30.住宅新報)。他人の財産(不動産)を預る仕事ゆえに、この米国CPMでの倫理規定は厳しいものとなっており「客の知らぬ間に相手側からフィーをとってはいけない」となっているといいます。

あてはめれば「この変額年金にお客様が加入し一時金で100万円をお払込になりますと、当社は保険会社から5万円の報酬を頂きます。よろしいでしょうか…」と説明しないと倫理規定違反なのでしょう。

そもそもこういった倫理規定が不動産業界で実現していることが驚きです。FP業界その他多くの業界で倫理規定が厳しく問われ始めそうです。



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