トピックス20031016




なんばパークス・不動産予測・中国持ち家政策/トピックス



バードレポート・トピックス版2003.10.16.
  • 何で似ている?「なんばパークス」「六本木ヒルズ」
  • 1994年時点での2001年不動産マーケット予測
  • 中国の持ち家政策推進は官舎流通で最終段階
  • 団体保険の基準緩和で、加入者激減への対応

何で似ている?「なんばパークス」「六本木ヒルズ」


旧大阪球場の跡地の再開発「なんばパークス」は10月7日オープン。さっそく新幹線で行ってきました。緑はたっぷりでジャングルのようです。

商業施設の6階からパティオ(中庭)を見下ろしたら、どこかで見た風景。もちろん初めての場所なのですが…。…そこは「六本木ヒルズ」で5階ぐらいから見下ろしたパティオとそっくりなのです。

パティオそのものは「なんばパークス」が断然大きいのですが、カーブをうまく使い峡谷風に見せるデザインは同じ。そればかりではなくビル全体に同じテイストを感じます。それは施設の基本デザインを同じジョン・ジャーディ氏がやっているからなのでしょうか。カレッタ汐留もキャナルシティも同じ人だとか。日本人には難しいのでしょうか。舶来指向なのでしょうか、実力の差なのでしょうか。

またビルのイメージづくりを文化人に依頼するのも流行のようです。なんばパークスは葉加瀬太郎氏、六本木ヒルズは村上隆氏。そして飲食店に長い行列…これはどちらも同じ。片や目の前に見えるはライトアップされた天通閣、片や光り輝く東京タワー。

ソックリとはいいませんが、兄弟ぐらいによく似てます。何が一番違うかって? なんばパークスのエスカレーターでは人が右側に並んで乗るけれど、六本木ヒルズでは左側に並んで乗ることかな…(これは大阪と東京の風習の違いなのです)。

1994年時点での2001年不動産マーケット予測


事務所の掃除をしたら古い雑誌が出てきました。「日経リアルエステート東京・1994年10月号」でその特集は「2001年の不動産市場」。1994年時点から見た2001年の不動産マーケットの予測記事です。なかなか興味深い予想内容です。

既にオフィス賃料は下落の時期で、更に下落を続けるという予想は概ね当たりですが、それ以外の予測はバラバラです。識者たちの未来予測が読めます。

この94年といえばマンションブームが始まった年ともいえますが「マンションブームは来ない。戸建住宅が好調になり、購入者は40、50歳代が中心になる。」「2000年の段階でテナントが思うようにオフィスを確保できないスペース不足の時代が再来する。」といった予測もあります。

日本債権信用銀行の地価予測グラフ。6大都市住宅地では94年が底値で地価上昇し、都区部商業地でも96年が底値で地価上昇するはずになっていました。こんな予想していたから破綻したのでしょうか。

地価動向を的確に予測している方もいます。井上明義氏「最悪、いいまの価格の半値程度まで下がる可能性もある。」。長谷川徳之輔氏「必然的に地価はまだ下がるということになる。」

予測は難しいことです。未来は分らないものです。この記事の中には「証券化」「IT」「インターネット」といった文字は全くありませんし、「不良債権処理」の文字もほんのわずかです。時代は変ります。

中国の持ち家政策推進は官舎流通で最終段階


中国では企業に勤めていればその企業の社宅に住むのが当たり前でした。近年は社宅の多くが安価で払い下げられています。そしてこの(元)社宅が中古マンションとして流通しています。

ただし、これまでは中央政府職員に限ってはそれが出来なかったようで、それが人材の流動化の妨げになったとか。いよいよ中央政府の官舎についても払い下げ後の住宅マーケットでの流通転売を認めるようになったということです。

日本に置き換えれば、都心部一等地の公務員宿舎が公務員に払い下げ、その(元)公務員宿舎が中古マンションとして流通するのです。

(日経2003.10.7.)

団体保険の基準緩和で、加入者激減への対応


団体生命保険には「Aグループ」と呼ばれるものと「Bグループ」と呼ばれるものがあります。

「Aグループ」は会社負担で全員加入のもの。Bグループとは従業員個人負担での福利厚生としてつくられる制度です。一般の保険よりも保険料は安くなっています。これまでは全従業員のうちで35%以上が加入しないと制度が廃止としていました。

つまり従業員の35%以上加入を条件として安い保険料を提供していたのです。最近は加入率が下がってきているようで、日本生命や第一生命などは35%基準を10%にまで引き下げることにしました。

(日経金融2003.10.1.)



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